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[질문] 제3자 강제경매 임차인 낙찰 가능 여부
  • 질문자 : dmstn90**
  • 2025.09.01 11:33
  • 조회수 19

안녕하세요.

2024타경108903 관련입니다.

해당 사건 관련하여 본인은 임차인입니다.

첫 경매 진행 확인 시, 각종 서류(확정일자, 계약서, 입주일자 등)을 통해 변호사 상담 결과, 대항력을 갖춘 선순위 임차인임을 확인하였습니다.
당시 변호사 의견에 따라 배당신청을 하지 않았고, 경매가 현재 8회차 유찰되어 9회차 입찰이 진행되고 있습니다.
※ 임차인 배당 신청 시 임대차계약을 해지하는 의사표시로 볼 수 있다고 하여 배당 신청하지 않음.
다만, 필요한 조치는 우선적으로 취하라고 하여, 임차권 등기 명령 및 보증금 반환 소송까지 승소한 상태입니다.

경매가 종료되기까지 기다리고 있었으나, 현재는 제가 직접 나서서 셀프낙찰을 통하여 보증금을 찾을 수 있는 방법을 고려하고 있습니다.
아래와 같은 내용에 답변 주시면 감사하겠습니다.

1. 혹시 위 경우 임차인이 셀프 낙찰이 가능한가요?
2. 배당 신청하지 않은 임차인이 경매 입찰을 진행하여 낙찰 받았을때, 입찰금은 배당우선순위에게 우선배당되게 되나요?
3. 선순위 임차인이 있기때문에, 배당금은 상계처리가 가능한가요? 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.09.01 12:13
  • 답변 2회 (2점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


1. 네, 임차인 셀프낙찰 가능합니다. 다만 배당신청을 하지 않았으므로 낙찰대금은 상계신청을 할 수 없고, 낙찰대금 전액을 납부해야 소유권을 취득합니다.
2-3. 아닙니다. 배당신청을 하지 않았으므로 배당에서는 배제되고, 상계신청은 받아주지 않습니다. 낙찰대금은 무조건 전액 납부해야 합니다. 상계신청이란 배당받을 금원이 있어야 가능합니다.

**따라서 경매비용이 배당되고도 경매신청권자에게 단돈 1원이라도 배당이 가능한 500만원 정도에서 셀프낙찰을 받는 게 합리적입니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.09.02 02:12
  • 답변 2회 (2점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

상담하셨던 변호사는 믿고 거르시는 것이 바람직해 보입니다.
대항력을 갖춘 임차인으로서 권리신고 및 배당요구는 선택사항이긴 합니다만, 당연히 이 또한 제3자보다도 세분화된 권리분석을 통해 권리신고 및 배당요구여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 판단했어야 하는 문제이고, 현재의 상황으로 미루어 볼 때 올바른 선택이었다 보기 어렵기 때문입니다.
오히려, 질문자님이 중복 강제경매를 신청하는 것이 바람직했을 수도 있는 상황이기 때문이지요.

질문자님이 입찰에 참여하여 낙찰을 받는 것도 당연히 가능합니다.
다만...
질문자님이 권리신고 및 배당요구를 하지 않았고, 개시결정등기 이후의 임차권등기에 해당하는 바, 배당에 참여할 수 없는 만큼 채권상계는 불가능 합니다.
따라서, 매각대금 전액을 납부해야 하며, 납부한 매각대금은 경매신청채권자인 전북신용보증재단으로 배당되겠지요.

물론...
이 역시 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교 후 질문자님의 구체적인 상황과 목적에 따라 최종적인 판단을 하시는 것이 바람직 합니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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