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[질문] 인천5계 2024-501917(1) 관련 문의 드립니다.
  • 질문자 : syda**
  • 2025.09.03 17:01
  • 조회수 24

안녕 하세요?

표제 건 관련 아래와 같이 질문 드리니 답변 주시면 감사하겟습니다.

1. 법정 지상권 관련 계양 새마을 금고의 참고 서류로 법정 지상권 성립이 되지 않는 다고 추측 할 수 있는 지 여부

2. 수목이 제외 건물이나 감정 평가에 포함 되어 있다고 표기 되어 있는데 수목 소유자는 따로 없는 것으로 판단하면
되는 지 여부

3. 근저질권자 "느티나무제삼차(유)"의 의미와 수목에 근저질권이 설정 되어 있는지와 낙찰 시 소멸 되므로 고려하지
않아도 되는지 여부


감사합니다. 
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.09.03 17:18
  • 답변 8회 (8점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 말 그대로 참고서류 인 만큼, 해당 참고서류의 내용이 맞는 것인지를 확인해야 하는 것이 당연한 일이고 우선되어야 할 일입니다.
감정평가서 상 매각대상토지 상 위치한 매각대상토지로 인해 법정지상권 성립여지가 존재하나, 매각대상 토지에 침범된 건물부분을 철거하였다고 명시되어 있기는 합니다만...
이것이 해당 무거하건물 거주자면담 및 소유권확인 정도로 판단할 수 없을 문제인데, 그 근거가 다소 취약할 수 밖에 없습니다.
예를 들어, "새마을금고 직원이 현장방문조사 후 무허가 건물 거주자면담 및 소유권 확인을 통해..." 가 아니라, "경계측량 등을 통해..." 라고 되어 있다면 매각대상 토지 상 해당 건축물이 존재하지 않는 바 법정지상권을 따질 이유조차 없다고 명확하게 판단이 가능하나, 제출된 참고서류는 상당히 불분명한 것 또한 명백한 사실 입니다.
따라서, 단순히 채권자로부터 제출된 참고서류의 대략적인 내용만으로 법정지상권성립여부를 판단하시는 일은 없으시길 바랍니다.
물론, 참고서류가 제출된 만큼 법정지상권 성립 가능성은 상대적으로 낮다고 보아야 하나 질문하신 바와 같은 추측으로 이를 판단하는 것은 바람직하지 않습니다.

2. 지적도 등을 이용하여 목측에 의해 조사된 만큼 당연히 명인 등의 방법을 갖추고 있는지 현황조사 시 재확인 하시기 바랍니다.
다만, 자연림으로 보여지는 바 특별한 소유자는 없을 것으로 보여집니다.

3. 유동화유한회사는 보통 채권양수도를 통해 금융기관의 자금비율을 맞추기 위해 설립된 해당 금융기관의 자회사이자 채권관리전담법인이라 보시면 됩니다.
즉, 계양새마을금고의 근저당이 엠씨아이대부로 이전되면서 엠씨아이대부가 근저당권을 담보로 한 질권을 설정해 대출을 실행한 것이지 수목???에 근질권이 설정된 것이 아닙니다.
또한, 당연히 말소기준권리 이후의 권리에 해당하는 바 매각을 통해 소멸하는 만큼 고려해야 할 부분은 아닙니다.


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  • 답변자 : reala**
  • 2025.09.03 20:46
  • 답변 7회 (7점)

부동산 경매 및 공매에 관한 전문적인 상담과
법원경매 매수신청대리(등록번호;서울중앙지방법원01-18-19)를 전문으로 하는
예스옥션 대표 김명석입니다.
또한 네이버경매 카페 <유쾌명쾌부동산경매>의 카페지기입니다.


1. 현토지소유자 안씨가 해당 토지를 취득하기 이전에 해당 건물이 존재했을 가능성이 많고, 안씨가 해당 건물을 건축을 한 것이 아닐 확률이 높습니다. 이러한 사실이 전제된다면 해당 건물에 대한 법정지상권은 성립하지 않습니다.
2. 식재된 것이 아닌 자연 상태의 수목입니다. 이러한 수목은 토지의 부합물로 인정되므로 낙찰자가 소유권을 취득합니다.
3. 유한회사 느티나무는 해당 사건 또는 일부 경매사건의 수익 실현을 위해 일시적으로 설립 운영되는 회사입니다.
수목에 질권이 설정된 것이 아닙니다.




경매에는 여러 함정이 있고, 경매법원은 이 위험성에 대해 고지하지 않습니다.
모든 경매사건의 위험은 입찰자가 감수해야 합니다.
따라서 실비 비용이 발생하더라도 전문가와의 상담을 받은 후 진행하는 것이 바람직합니다.
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