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[질문] 강제경매 낙찰로 임차보증금만 모두 변제되었을때 지연이자의 청구대상에 대한 질문
  • 질문자 : kwontaeks**
  • 2025.09.07 19:35
  • 조회수 22

전세보증금을 돌려받지 못하여 임차권등기 설정 후 이사를 나갔고 강제경매를 직접 신청했습니다.
임차권등기가 말소기준권리보다 빠른 상황입니다.
청구대상은 보증금 + 지연이자를 함께 청구했습니다.
최근 낙찰자가 나왔고 곧 배당기일이 도래합니다.
배당표 내용은 제 보증금은 전액 변제가 가능하고 지연이자는 일반채권으로 후순위가 되어 받지 못하게 되었습니다.
소송 전 상담에서 낙찰자가 나오면 승계 절차를 거쳐 남은 보증금과 지연이자를 청구할 수 있다는 상담을 받았던 기억이 있는데요.

1. 보증금과 지연이자를 같이 청구했지만 보증금만 전액 배당 받은 상황에서 보증금에 대한 지연이자도 낙찰자가 승계하는 것인지?
전 임대인에게 일반채권으로 다시 청구해야 하는지?

2. 보증금이 모두 변제된다면 지연이자는 별개의 일반채권으로 남아 임차권등기를 말소해줘야 하는 것인지?
승계가 된다는 가정이라면 지연이자까지 모두 변제될 때 말소해주는 것이 맞는지? 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.09.07 19:42
  • 답변 10회 (10점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


1, 대항력 있는 임차인이 있는 주택을 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하므로, 별도의 지연이자 청구도 가능합니다.
다만, 임대차 계약 종료 후 주택을 전소유자에게 인도했다는 사실을 명시적 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다.

2. 임차권등기로 담보되는 것은 임대차보증금에 한정되므로 지연이자를 받지 못해더라도보증금 전액을 배당받았다면, 낙찰자의 말소 촉탁 청구로 말소됩니다.


***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.09.08 19:26
  • 답변 13회 (13점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 경우, 임차보증금반환채권 뿐만 아니라 지연손해금에 대해서도 임대인의 지위를 승계하는 낙찰자가 인수해야 하는 바, 낙찰자에게 이를 청구할 수 있습니다.

2. 기본적으로 이는 말소해줘야 하느냐 마느냐의 문제가 아닙니다.
기본적으로 매각절차를 통해 전액배당이 가능한 대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기는 말소등기촉탁을 통해 말소가 가능합니다.
허나, 이 과정에서 경매법원이나 등기소는 당연히 지연손해금에 대한 문제를 인지할 수 없는 한계가 존재할 수 밖에 없는 것이고, 따라서 지연손해금 등을 낙찰자로부터 반환받지 못한 경우라면 말소등기촉탁이 이루어지게 된다면 이에 대해 이의를 제기하거나 말소등기에 대해 회복등기를 신청하는 등의 절차라 필요한 것이 현실이라는 점 주의하시기 바랍니다.
물론, 말소등기촉탁에 의하지 않을 경우에는 당연히 낙찰자로부터 지연손해금을 모두 변제받고 임차권등기말소신청에 필요한 서류를 제공하시면 됩니다.


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