공유물분할을 위한 형식적경매에서의 취등록세

경매무료상담

[질문] 공유물분할을 위한 형식적경매에서의 취등록세

질문자 : vagirl**
2025.09.09 15:13
조회수 30

도대체 이것이 이렇게 어려운 것인지 모르겠습니다.

1필지의 임야에서 80%의 지분을 제가 소유하고 나머지 20%의 지분을 다른 공유자가 소유하고
있습니다. 그런데 협의가 안되어 공유물분할 소송을 진행했고 경매로 진행하라는 판결을 받았습니다.
현재 경매가 진행되고 있고 유찰에 유찰이 되어 경매참여를 앞둔 상태에서 이 1필지의 임야를 만일 1억원에
제가 낙찰받을 경우 취등록세는 아래 보기1, 보기2, 보기3 그리고 보기4 중에서 어느 것인지 궁금합니다.
(참고로 해당 필지에는 근저당도 없고 임차인도 없습니다.)

보기1. 낙찰받은 1억원 전체에 대해서 4.6%를 곱한 460만원이 취등록세가 된다.

보기2. 낙찰은 비록 1억원에 받았지만 80%는 이미 보유하고 있었기에 새로 취득하는 20%인 2000만원에
대해서 4.6%를 곱한 92만원이 취등록세가 된다.

보기3. 이미 보유하고 있는 80%에 대해서는 등록세2.4%를 납부하고, 새로 취득하는 20%에 대해서는
취등록세 4.6%를 낸다. 곧, (8000만원*2.4%)+(2000만원*4.6%) = 284만원

보기4. 이미 보유하고 있는 80%에 대해서는 등록세0.36%를 납부하고, 새로 취득하는 20%에 대해서는
취등록세 4.6%를 낸다. 곧, (8000만원*0.36%)+(2000만원*4.6%)= 120.8만원

뒷받침할 지방세법조항이나 조심판결내용 같은 것이 있으면 말씀 부탁드립니다.

왜냐하면 5명중 4분의 변호사님께서 "보기1."의 내용이 옳다고 하시고,
대부분의 지자체 취득세 담당자분께서는 "보기2."와 "보기3." 그리고"보기4" 으로 갈리네요.

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : ans**
2025.09.09 17:56
답변 15회 (15점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요.^^;;
무려 십여년 전 취득세와 등록세가 취득세로 통합되었고...
말씀하시는 세율은 아마도 취득세와 지방교육세를 의미하는 것으로 보여지는 만큼 질문에서부터 오류가 존재합니다.

또한...
말씀하셨던 여러예시 중에서의 내용은 취득세와 등록세가 통합되기 이전의 예시로 보여질 수 밖에 없기 때문에 통합이전의 판례나 판결문으로 적용하시면 의미의 왜곡이 발생할 수도 있습니다.

예를 들어,
"조세심판원 2011. 11. 9. 조심2011지0053 [공유자간 공유물 분할협의가 이루어지지 아니함에 따라 소송을 통하여 자기의 공유지분을 경락받아 취득하는 경우 취득세를 비과세 할 수 있는지 여부]"
결정요지: 자기 소유의 부동산을 경락자의 지위에서 경락대금을 납부하여 취득한 경우에는 이를 새로운 취득으로 볼 수는 없다 할 것이므로, 공유물에 대한 지분을 소유한 자가 법원의 경매절차를 통해 공유지분을 다시 취득한 경우 당초 자기지분의 범위내에서는 취득세 납세의무가 없다 할 것이고, 당초 자기지분 초과분에 한하여 취득세 납세의무가 있다 할 것이며, 등록세의 경우에는 유상승계 취득에 따른 세율(부동산가액의 1,000분의 20)을 적용하는 것이 타당함.

여기에서의 판결은 취득세와 등록세가 통합되기 이전이고...
현재는 부동산취득시에 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 세가지의 세목이 존재하는 만큼 세목 자체가 다릅니다.
단지....
공유자로서 소유하고 있었던 범위 내에서는 취득세의 납세의무가 없고, 이를 초과한 범위에 한하여 취득세의 납부의무가 있다.
즉, 자기지분 초과분 대한 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세만 적용된다고 해석하시면 됩니다.

또한, 지방교육세의 경우, 부동산 취득에 대한 취득세의 납세의무자가 납부해야 하는 것에 해당하는 바(지방세법 제150조제1호) , 취득세의 납부대상이 아닌 자기지분에 대해서는 당연히 지방교육세도 납부대상이 아닙니다.

정리하자면...
부동산 취득 시 세목은, 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 이며...
위에 언급한 바와 같은 조세심판원의 판결을 비롯한 다수의 판결에 따라 알 수 있듯, 공유자로서 소유하고 있던 지분을 초과하는 범위에 한하여 취득세 및 지방교육세, 농어촌특별세를 납부해야 하는 것이 맞습니다.
임야의 경우라면... 신규취득하는 지분만에 대하여 취득세는 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2% 가 될 것으로 보여집니다.

즉, 2번의 예시가 맞는 듯 하나...엄격히 따진다면 4개의 예시 모두 틀리다...가 되겠지요.^^

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 1

부동산태인 DIGITAL TAEIN Since 1988