선순위임차권 물건 질문있습니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2025.09.13 15:45
답변 15회 (15점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

하남시 풍산동의 해당 아파트, 대항력 있는 임차인이 있지만 등기부등 여러 정황상 현최저가에서는 보증금 9억원을 전액 배당받을 것으로 보입니다. 따라서 권리상 하자가 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.
1. 3. 네 그렇게 추정됩니다. 다만, 선순위 조세채권 등의 변수는 있지만 후순위 근저당권자의 정상적인 대출실행시 국세 지방세 완납증명을 받고 대출을 실행했을 것이므로 보증금 전액 배당받을 것으로 보입니다.
2. 네 그렇습니다. 저당 근저당 압류 가압류는 경매로 무조건 소멸합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.09.13 21:39
답변 26회 (26점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

본인의 답변을 포함하여, 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.
이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

1. 아래 답변드린 바와 같이 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@ 이상의 금액으로 낙찰이 되어 전액배당이 가능하다면, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

2. 말소기준권리라는 것은...아래 답변드린 바와 같이 전액배당.배당여부와 관계없이 매각을 통해 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸하게 되는 기준 입니다.
즉, 전액배당.배당여부와 관계없이 낙찰자의 인수대상이 존재하지 않습니다.

3. 현실적인 문제는... 말씀하시는 각종 조세채권 및 공과금입니다만...
2023년 전세사기 사건 이후 개정된 국세.지방세기본법에 따라 당해세의 최우선배당예외가 적용되고 있는 만큼 과거처럼 당해세가 임차인에 항상 우선하여 배당을 하지 않습니다.
즉, 각종 조세채권 및 공과금의 법정기일과 임차인의 우선변제권의 순위경합에 의해 배당순위가 결정되는 만큼 임대인의 조세채권 및 공과금의 항목과 금액, 법정기일이 매우 중요합니다.
허나, 현실적으로 각종 조세채권 및 공과금을 등기사항전부증명서로 확인할 수도 없고...임차인이나 이해관계인이라면, 사건기록열람을 통해 이를 확인할 수 있으나, 제3자의 경우 열람자격이 없고, 관계 기관에 문의해도 개인정보보호법으로 인해 이를 확인할 수 없다는 현실적인 문제가 발생하는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
해당 사건과 같이 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 경우, 법정기일이 임차인의 우선변제권보다 앞서는 각종 조세채권 및 공과금으로 인해 임차인이 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 될 수 있는 문제인 만큼 최대한 확인 후 대응방안을 고민하신 후 입찰을 준비하시는 것이 바람직 합니다.

2022.02.24 엔이이치저축은 의 근저당 을 말소기준권리로 하며, 이후 등기부등본 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기부등본 상 권리는 존재하지 않습니다.
단, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다.

말소기준권리 이전의 전입으로 대항력을 갖춘 임차인이 확인됩니다.
허나, 말소기준권리 이전의 확정일자. 배당요구종기일 이전 권리신고 및 배당요구가 확인되는 만큼 현재 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@ 이상의 금액으로 낙찰이 된다면 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
즉, 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 만큼 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 될 수 있다는 것 이지요.
또한, 전액배당이 가능한 경우, 혹은 미배당임차보증금 차액으로 인한 낙찰자의 추가인수대상이 소액인 경우 명도는 비교적 수월할 것으로 보여집니다만, 이는 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.
기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 하니 이를 맹신하시는 일은 없으시길 바랍니다.^^

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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