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[질문] 배당방법이 궁금 합니다.
  • 질문자 : michu**
  • 2025.09.28 23:09
  • 조회수 20

저는 서부8계 2025-51868 의 임차인 입니다.13세대 다세대 건물이구요. 다가구는 아니고 요.
저가 살고 있는 102호 외 7세대를 함께 묶어서 강제경매를 시켰습니다. 채권자의 청구금액은 단지 52,000,000(오천이백만원)이구요.
이럴수도 있는지 정말 궁금합니다.임차인은 저을 포함 8명이고,8세대 건물 추정금액은 약 1,600,000,000(16억원)이고,감정평가는 진행중
이랍니다.이런경우 배당요구를 하면 어떤방법으로 배당하는지가 궁금하고요,저가 선순위임차인 겸 소액임차인으로 임차인 중 년도 및
확정일자가 가장 빠르다면 배당요구를 해야할까요,아니면 그대로 살아가는 것이 좋을 까요? 좋은 말씀 부탁드립니다. 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.09.29 09:22
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


민사집행법상 과잉경매는 허용하지 않습니다. 그러나 해당 세대에 이미 근저당이나 확정일자부 임차인이 존재해서 경매신청권자가 배당받을 가능성이 거의 없어 전체 다세대에 대한 경매절차 신청을 받아준 걸로 보입니다.

질문자인 임차인이 전입당시 근저당이 존재했다면 대항력이 없습니다. 대항력 없는 임차인은 배당에서 한푼도 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 대항하지 못합니다. 그러나 대항력이 있다면(전입신고 당시 등기부상 다른 권리설정이 없었던 경우를 말함) 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하므로 보증금을 손해볼 일은 없습니다. 즉 배당신청을 하지 않으면 배당에서는 배제됩니다. 이후 임대차 계약 종료시점에 보증금 전액을 낙찰자에게 반환받고 퇴거하면 됩니다.
따라서 대항력 있는 임차인은 배당신청을 선택할 수 있지만 대항력 없는 임차인은 무조건 배당신청을 해야 합니다.

배당신청을 하면, 해당 호실에 공동 근저당이 먼저 설정된 경우, 감정가 대비 낙찰가 비율별로 근저당 채권 금액이 비율별로 배당되고 이후 확정일자부 임차인에게 배당됩니다. 다세대이므로 다른 호실간 임차인과 배당선후를 논할 필요가 없습니다.
소액임차인이라면 선순위 근저당에 상관없이 보증금 중 일정액을 최우선변제로 배당됩니다.

이해가 안되면 저희같은 전문가에게 소정의 비용을 지불하더라도 관련 자료를 제공하고 예상배당금에 대한 상담을 받아보세요.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.09.29 11:46
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 채권청구금액이 100만원이라도 경매신청 및 개시결정에 법률 상의 문제는 없습니다.
채권자의 집행권원이 무엇인지는 확인이 필요하고, 과잉매각 가능성 등에 대한 추가검토가 필요하긴 하겠으나, 채권자의 채권청구금액과는 아무런 관련이 없습니다.

2. 공동담보로 설정된 근저당이 존재한다면 해당 근저당권의 경우 각호수별 낙찰가의 비율에 따라 배당이 이루어지겠으나, 이를 제외하고는 각각의 호수의 매각대금에서, 각각의 호수별 등기사항전부증명서 상 권리관계, 임차인의 전입.확정일자.배당요구에 따른 배당이 이루어지게 됩니다만...
말씀하신 내용만으로는 구체적으로 어떻게 배당이 이루어질지에 대한 그 어떤 답변도 불가능합니다.
따라서, 등기사항전부증명서, 전입.확정일자.점유개시일자 등 정확한 기초사실관계를 토대로 이를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

3. 질문자님이 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면 권리신고 및 배당요구는 선택이 아닌 필수입니다만, 반대로 대항력을 갖춘 임차인이라면 예상낙찰가와 그에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후, 질문자님의 구체적인 상황과 목적 등을 토대로 권리신고 및 배당요구를 선택하시는 것이 바람직 합니다.
예를 들어, 종전임대차계약기간을 주장하고, 이후 계약갱신청구권도 행사하고자 한다면 권리신고만 하고 배당요구를 하지 않는 방식도 선택되어질 수 있습니다.

4. "임차인 중 년도 및 확정일자가 가장 빠르다면" 이라 하셨으나, 앞서 답변드린 바와 같이 다세대주택의 경우에는 공동담보로 설정된 근저당 등 일부를 제외하고는 각 호수별로 매각이 진행되고, 그 매각대금에서 각각 배당이 이루어지기 때문에 해당 건물 전체의 임차인들 간 순위경합이 발생하지 않습니다.


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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