소유자와 채무자 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2025.09.30 15:47

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

네, 임차인이 채무자인 특수한 경우네요.
굳이 추정을 하자면 임차인이 임대인에게 받을 채권이 있고, 그 일부는 임대차보증금으로 갈음하고 나머지 일부는 임대인의 집을 담보로 제공했을 가능성도 있습니다.
낙찰자 입장에서는 그들간의 채권 채무가 어떠하든지 간에 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면 상관은 없습니다. 등기부와 임차인의 전입 확정일자 상 해당 임차인은 보증금 전액을 배당받을 것이 확실하므로 사실상 권리상 하자 없습니다. 낙찰대금 외에 추가 인수 금전이나 권리가 없으므로 시세조사 후 적당한 금액에 입찰하면 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.10.01 11:01
답변 4회 (4점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
수년 전 만 해도 심심치 않게 볼 수 있었던 경우이긴 합니다만, 아파트 및 다세대 등 집합건물의 경우 출입문이 분리되어 있는 등 동선이 분리된 형태의 경우가 아니라면 임대차 자체를 부정하는 수많은 경우들로 인해 최근엔 좀처럼 보기 드문 경우라 할 수 있습니다.
즉, 단순히 기본서류 상의 내용만으로 이를 추정하는 것 또한 십수가지의 경우의수가 존재하는 만큼 무의미하다고 할 수 있을 정도 입니다.

따라서, 현황조사 시 세대방문 등을 통해 출입문이나 점유공간의 분리가 되어 있는지 등을 확인해 보아야 하겠으나, 그렇지 않은 경우라면 오히려 위장임차인일 가능성 또한 상당할 수 밖에 없는 것이 현실입니다.
복층구조의 펜트하우스 아파트 에서 출입문을 같이 사용하면서 아랫층은 채무자가... 윗층은 임차인이 점유.사용 한다??라는 것이... 하숙집이 아닌 이상 현실 가능성은 상당히 낮을 수 밖에 없는 만큼 이는 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단해야 할 문제 입니다.
물론, 확정일자 및 배당요구가 확인되고 근저당보다 앞선 우선변제권을 갖춘 만큼 전액배당이 가능할 것으로 보여지기는 하나, 이러한 경우 채권자로부터 배당배제 또는 배당이의를 제기할 가능성 또한 상당히 큰 만큼 이로인해 법률 상의 다툼이 발생할 여지 또한 상당히 클 수 밖에 없습니다.
따라서, 이점 각별히 주의하시어 공부 상의 임대차 및 점유관계가 아닌 실제 현황 상의 임대차 및 점유관계를 확인하신 후 이를 토대로 발생 가능한 모든 경우의수를 열어두고 대응방안을 강구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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