전세권자 임의경매 신청 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

전세금 미반환으로 임의경매 개시 후 셀프 낙찰을 생각하고 있습니다.
처음 있는 일이라 고견 부탁드리겠습니다.

2020년 4월 - 전세계약, 전입신고, 확정일자 부여
2022년 4월 - 재계약, 전세권 설정
2023년 10월 - 세무소 세금체납 압류
2024년 4월 - 전세계약 만료, 집행권원이 있는 공정증서 작성 + 전출
2025년 4월 - 전세금 미반환으로 다시 전입신고(점유중)
2025년 9월 - 임차권 등기

전세권으로 임의경매 신청하려고 하는데, 중간에 전출해서 대항력은 없는것으로 알고 있습니다.
경매는 완전 처음이라..
1. 임의경매 신청 시 신청서, 등기부등본, 이행제공등의 사실을 소명하는 내용증명 세가지 외에
필요한 서류가 있을까요?

2. 제 전세권 날짜보다 뒤에 잡힌 세무소 압류(당해세)는 매각 후 말소 되는것이 맞나요?

3. 제 보증금은 94,000,000원입니다. 대항력이 없어서 제3자가 낙찰받으면 온전히 보증금을
못받을 거 같은데, 적정 입찰 가격이 있을까요?

4. 낙찰 후 상계 처리를 하려고하는데, 하는 법이랑 보증금 보다 낮은 가격으로 낙찰받았을 때
어떻게 되는지 궁금합니다..

5. 마지막으로경매 시 입찰금의 10% 수표로 내는 걸로 알고 있는데, 입찰 후 내야하는 세금이나
다시 돌려받을 수 있는 금액이 있을까요?

혼자 자료 모아보려하는데 쉽지가 않네요,, 전문가분들 지식 부탁드리겠습니다.

답변자 : reala**
2025.11.13 04:15
답변 13회 (13점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

1. 전세권으로 임의경매를 신청하는 사건이라, 전세권 설정 계약서도 첨부하면 됩니다. 법무사에 의뢰하는 것이 더 빠르고 편합니다.
2. 네, 압류는 말소됩니다. 다만 전세권설정일과 당해세의 법정기일에 따라 배당순서가 정해지므로 압류등기보다 전세권설정일이 빠르더라도 법정기일이 빠른 조세채권(당해세포함)이 전세권자보다 우선배당을 받습니다.
3. 주택임대차보호법상의 임차인으로서 대항력이 없다는 뜻이고, 선순위 전세권자로서의 지위는 여전히 대항력을 갖추고 있다고 보시면 됩니다. 다만 경매신청을 한 전세권은 배당을 받고 소멸하며, 미배당분 전세금이 있더라도 낙찰자에게 반환을 요구할 수 없습니다.또한 제3자 경매신청시 선순위 전세권자가 배당신청을 하지 않으면 낙찰자가 전세금 전액을 별도로 물어줘야 합니다.
적정입찰 가격은 미납 조세채권의 법정기일을 확인해야 가능합니다. 전세권자보다 법정기일(=납부기한)이 빠른 조세채권이 존재하지 않는다면 9400만원 선에서 입찰하면 됩니다. 그 이상의 낙찰가가 되면 전세금 전액을 배당받고 퇴거하면 됩니다.
4. 낙찰 후 매각허가결정 전까지 경매계에 상계신청서를 제출하면 됩니다. 전세보증금보다 낮은 가격에 낙찰이 되더라도 상계신청서를 제출합니다. 배당받을 금액 내에서만 상계가 인정되므로, 낙찰가가 보증금보다 적더라도 경우에 따라서는 추가 납부를 해야 할 수도 있습니다. 법정기일이 빠른 조세채권 변수 때문입니다.
5. 낙찰대금 전액을 배당받을 수 있다면 전액 상계가 될 것이고, 그 경우 입찰보증금은 배당기일에 돌려받습니다. 전액 상계가 안된다면 입찰보증금 중 일부를 돌려받거나, 경우에 따라서는 추가 납부를 해야 할 수도 있습니다. 역시 조세채권 변수 때문입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : gin1**
2025.11.13 09:53

답변 감사합니다..ᐟ 확인해보니 해당 압류에 대한 법정기일은 23년 7월로 전세권보다 빠른 조세채권은 없을거 같습니다.

한가지 더 궁금한 점이 금전적인 이유로 보증금 94,000,000원이지만 80,000,000원 정도에 낙찰 받아 상계 신청한다면
이후 내야하는 취득세 계산은 8000만원 + 경매비용*4.6% 인가요? 9400만원 + 경매비용*4.6% 인가요?

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답변자 : reala**
2025.11.13 10:18
답변 13회 (13점)

취득세는 주택의 경우 1-3%(다주택자가 아닌 경우)입니다. 8000만원에 취득한다면 1%대입니다.
다만 오피스텔이나 상가(실제는 주거용 포함)의 경우에는 4.6%입니다.

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답변자 : ans**
2025.11.13 10:40
답변 14회 (14점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 임의경매신청서, 전세권설정계약서 사본, 이해관계인목록, 등기사항전부증명서, 주민등록초본이 기본적으로 제출해야 할 첨부서류 입니다.
다만, 임의경매 신청 시 전세권설정계약서는 필수는 아닙니다만, 추후 보정명령이 나오기도 하는 만큼 가급적이면 제출하는 것이 좋겠지요.

2. 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매 신청 시 선순위전세권은 말소기준권리가 되어 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 선순위전세권 보다 후순위의 압류 역시 말소등기촉탁대상입니다.

3. 권리분석과정을 통해 확인 후 입찰여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 입찰여부 및 적정입찰가를 산정해야 할 문제이지 단순히 임차보증금 만으로 이를 판단할 수는 없습니다.
많은 분들이, 질문자님과 같은 상황에서 거의 무조건적인 입찰참여를 권유하고 있는 현실은 알고 있습니다만, 제3자가 아닌 임차인 당사자의 문제인 만큼 반드시 장단점 및 손익계산비교를 통해 최적의 대응방안을 강구하시는 것이 바람직하며, 이를 통해 입찰참여가 최선의 방법일 수도 있겠으나, 그 반대일 수도 있으니 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

4. 채권상계라는 것은 임차보증금이 아니라 배당금액을 기준으로 이루어지게 됩니다.
예를 들어, 질문자님이 1순위 배당대상이라 가정할 경우 , 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 등을 제외한 단순계산식으로 따지면...
임차보증금 9,400만원에 낙찰을 받아도 납부대금은 0원, 5,000만원에 낙찰을 받아도 납부대금은 0원...이 됩니다.
채권상계는 매각결정기일 이전 즉, 낙찰 후 7일 이전에 경매법원에 채권상계신청서를 제출하시면 됩니다.

5. 입찰보증금은 입찰금???의 10%?? 가 아니라, 당회 최저매각가격의 10% 입니다.
또한, 낙찰 후 채권상계를 할 경우, 배당기일에 입찰보증금에서 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 등을 배당 후 차액을 배당을 통해 돌려받게 됩니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2025.11.13 10:51
답변 14회 (14점)

/gin1**

참고로...
낙찰자가 인수해야 하는...예를 들어, "대항력을 갖춘 임차인이 존재하여 미배당임차보증금 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 경우" 에는 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받을 경우 미배당임차보증금 차액 또한 취득가액에 포함된다는 것이 조세심판원의 판단입니다.
다만, 질문자님의 경우와 같이 임차인의 지위에서 대항력을 갖추지 못했고, 매각을 통해 소멸하는 선순위전세권에 해당하는 경우에는 낙찰가가 취득가액이 되며...

무주택자인 경우라면 취득세율은 아래와 같습니다.

취득가액 6억 이하: 취득세율 1%, 지방교육세 0.1%, 전용면적 85초과의 경우 농어촌특별세 0.2%
취득가액 6억초과 9억이하: 취득세율= (취득가액 X 2/3억원 - 3) X 1/100, 지방교육세는 취득세의 1/10, 전용면적 85초과의 경우 농어촌특별세 0.2%
취득가액 9억 초과: 취득세율 3%, 지방교육세 0.3%, 전용면적 85초과의 경우 농어촌특별세 0.6%

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