현황조사서와 전입세대확인서 내용 상이 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2025.12.11 23:52
답변 12회 (12점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 말씀하신 내용만으로는 여러가지 해석의 여지가 발생하게 되는 바, 명확한 답변이 어렵습니다.
또한, 질문 자체에서도 오류가 존재합니다.
법원의 현황조사서는 현황조사의 근거를 명확히 기재하는 것이고, 폐문부재.진술거부 등의 사유로 임대차 및 점유관계를 확인할 수 없는 경우 말씀하신 바와 같이 주민등록.전입세대확인서 등을 근거로 그 내용을 기재하게 됩니다.
즉, 현황조사서 작성 근거를 명확히 한다는 것이고, 그 근거로 "전입세대를 열람한 바..." 라고 명시되어 있는 만큼 해당 시점의 전입세대확인서 상에는 해당 전입이 존재했다는 의미로 보아야 하는 것이 맞습니다.
주민등록,전입세대,외국인체류확인서 등 외 다른 확인방법은 존재하지 않습니다.
따라서...
현황조사서에는 조사일시가 표시되어 있는 만큼 말씀하시는 "함께 첨부되어 있는 전입세대확인서" 의 열람일자와 일치하는지 여부를 반드시 재확인 해야 합니다.
즉, 현황조사서 상 "주민등록 전입세대 열람한 바 전입자가 있다"고 되어 있다는 것은 해당 시점의 전입세대확인서에서는 전입이 존재했다는 것이고, 말씀하시는 "첨부되어 있는 전입세대확인서"라는 것이 동일시점이라면 현황조사서가 잘못 작성되어 있다는 의미가 될 수 밖에 없으나 그 가능성은 적습니다.
법원현황조사서에서는 전입세대 확인서를 첨부하여 공시하지 않기 때문에 말씀하시는 "첨부되어 있는 전입세대확인서"라는 것은 경매정보사이트 등에서 제공되는 것일 수도 있으며, 이 경우 열람시점의 차이로 인해 이러한 일이 빈번하게 발생한다는 점 참고하시기 바랍니다.

2. 임차인의 대항력(전입+인도)은 배당요구종기일 까지 유지하면, 그 이후 이사 및 전출을 하더라도 임차인의 대항력 및 우선변제권은 유효하게 됩니다.
만약...
법원의 현황조사서 작성 및 해당 시점의 전입세대확인서 상 전입+인도를 통해 대항요건을 갖추고 있다가, 배당요구종기일 이후 이사 및 전출을 한 경우 를 예로 든다면...
이 경우 현시점 기준 또는 최근 시점 기준의 전입세대확인서 상 전입은 확인되지 않겠으나, 앞서 답변드린 바와 같이 임차인의 대항요건은 "배당요구종기일" 까지 유지하면 유효하기 때문에 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있으며, 이로인해 낙찰자의 추가인수대상이 발생할 수도 있습니다.
이러한 시점 차이에 따른 문제로 인해 많은 초보자분들이 입찰보증금을 몰수당하면서까지 대금납부를 포기하는 케이스 중 하나이기도 하므로 이점 주의하시기 바랍니다.

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010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.12.12 10:33
답변 11회 (11점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

사건번호를 남겨야 제대로 된 분석이 가능합니다.
집행관 현장 조사 당시의 현황조사 시점과, 전입세대 열람 내역 시점도 다시 확인해보세요. 현황조사서의 조사 시점을 적시하고 있습니다. 조사 후 보고서를 작성하는 시점 사이의 시간적 격차도 있고, 그 사이에 전입해 있던 점유자가 타지로 전출 신고를 했을 수도 있습니다.
낙찰자의 입장에서 봐야 할 것은 배당요구 종기일 전까지 소유자 외의 전입세대가 존재했는지 여부, 그리고 배당요구 종기일 이내에 전입을 유지한 세대가 없더라도 등기부상의 임차권등기를 하고 나간 임차인이 있는지 여부입니다. 또한 그러한 소유자 외의 세대가 있다면 전입일자가 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있는지 여부입니다. 이들의 전입일자가 말소기준권리보다 늦다면 대항력이 없으므로 인수할 보증금 자체를 고려할 필요가 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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