광주2025-32577사건에 대하여 문의드립니다 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2025.12.29 17:29
답변 18회 (18점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

확정일자와 전세권등기일자는 완전히 다른 개념입니다.
특히나, 전세권자가 존재하는 경우 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 엄격히 구분해야 합니다.

해당 사건의 경우, 전세권을 원인으로 한 임의경매사건이 아닌 임차보증금반환청구의소를 원인으로 한 강제경매신청사건에 해당합니다.
또한, 선순위전세권자의 지위에서 별도의 배당요구를 하지 않은 만큼 기본적으로 선순위전세권은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

다만, 물건명세서의 비고란과 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것" 의 내용이 다소 상충하는 것으로 보여질 수 밖에 없는 만큼 세부적인 검토가 필요할 것으로 보여집니다.
"등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것"에는 기본적인 법률에 충실하게 선순위전세권은 인수될 수 있음이라 표시한 반면, 비고란에서는 "배당요구를 하지는 않았으나, 경매신청을 하였으므로 배당요구 없이도 후순위권리자보다 우선 배당 받음" 이라고 명시하여 해석의 여지가 보입니다.
선순위전세권자의 지위에서 배당요구를 한 선순위전세권, 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매사건이 아닌 이상 전세권자의 지위에서 배당에 참여할 수 없는 것이 통상의 예 이고...
이는 결국, 강제경매신청채권자로서의 지위에서 그 후순위권리자보다 우선배당받음...이라 명시한 만큼 전세권설정일 기준이 아닌 강제경매개시결정등기를 기준으로 배당순위가 결정될 수 있다는 해석도 가능하기 때문이지요.
이러한 해석대로라면, 얼마에 낙찰을 받든 1.7억+지에프5홀딩스 1,300만원-1.83억이 총매입금액이 될 수도 있다는 것이지요.

다만....
정리하자면...
앞서 말씀드린 바와 같이, 배당요구를 한 선순위전세권. 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매 사건이 아닌 이상 배당에 참여할 수 없는 것이 맞는 것이고 기본 입니다만, 경매법원은 비고란에 "배당요구를 하지는 않았으나, 경매신청을 하였으므로 배당요구 없이도 후순위권리자보다 우선 배당 받음." 이라는 매각조건을 추가하여 전세권을 확정일자와 같은 우선변제권으로서 배당을 하겠다는 취지를 명시한 것으로 보여집니다.
즉, 통상적으로 볼 수 있는 케이스가 아니기 때문에 일반화하면 안된다는 점은 명심하시는 것이 좋겠습니다.

특히나, 어찌됐든...대항력을 갖춘 임차인과 선순위전세권자로서의 지위를 동시에 갖추고 있는 만큼 현실적으로 낙찰자의 입장에서는 얼마에 낙찰받든 관계없이 최소총매입금액은 1.7억+@ 가 될 수 밖에는 없으니 참고하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.12.29 17:46
답변 17회 (17점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

광주 쌍암동의 해당 오피스텔의 경우,
전세권자가 전세권에 기한 임의경매신청을 한 것이 아니라
전세권자가 소송을 통해 판결을 받아 그 판결문으로 강제경매를 신청한 사건입니다.
즉, 전세권은 전세권에 의한 경매신청을 하면 소멸되지만 전세권자로서 경매신청을 한 것이 아니므로 해당 전세권은 소멸되지 않습니다. 따라서 아무리 싸게 낙찰을 받아도 전세권자의 보증금 1억7000만원 이하로는 매수 불가능한 사건입니다.
물론 해당 전세권자가 전세금 1억7000만원을 전액 배당받는다면 낙찰자가 인수할 보증금이 없지만 전세권자가 확정일자를 받지 않아 배당순위에서는 근저당보다 밀립니다. 결국 1억7000만원 플러스 1300만원이 최저 매수가입니다. 따라서 감정가 1억7500만원이 시세라면 경매로 매수할 실익이 없는 사건입니다.

확정일자 없이 전입신고만 했던 임차인이 임차권등기를 하면 등기일에 확정일자와 배당신청을 한 것으로 간주되지만, 전세권등기를 했다고 해서 그 전세권등기일에 확정일자를 받은 것으로 간주되지는 않습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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