선순위전세권자 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2026.01.03 20:19
답변 3회 (3점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

경매신청권자에게 단돈 1원이라도 배당 가능성이 없을 때까지 유찰이 되면 경매법원은 경매신청인에게 배당가능한 금액으로 우선매수권을 행사해서 입찰보증금을 선납하지 않으면 경매를 취하해 버립니다.

또한 선순위전세권은 경매신청이나 배당신청으로 전세금 전액 배당여부와 상관없이 소멸됩니다. 그러나 그 전세권자가 점유와 전입신고를 했다면 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인의 지위도 동시에 가지게 되므로, 전입신고 여부도 확인해야 합니다. 즉, 전세권이 소멸되더라도 대항력 있는 임차인의 지위를 내세워 미배당분 보증금의 반환을 낙찰자에게 주장할 수 있기 때문입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.01.03 21:03
답변 3회 (3점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

무의미한 가정 입니다.
입찰자가 없을거라면, 최소한 그 사유를 추정할 만한 근거라도 있어야 하는 것이 맞습니다.

선순위전세권자가 선순위전세권자로서 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 한 경우, 해당 선순위전세권은 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸합니다.
즉, 입찰자가 없을 하등의 이유가 없습니다.
어찌됐든... 입찰자가 없다면 수차례 유찰이 반복되다가 결국은 기각결정이 이루어지게 됩니다.

선순위전세권자가 배당요구를 했음에도 불구하고 계속 유찰이 반복되고 있다면, 당연히 그에 상응하는 이유가 있기 마련인 것이고...
말씀하신 내용만으로는 그 어떤 판단도 불가능하기는 하나...
그 대표적인 예 가, 선순위전세권자로서의 지위와 별개로 임차인의 지위에서 대항력을 갖추고 있는 경우라 할 수 있습니다.
이 경우, 선순위전세권은 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸하나, 이와 별개로 대항력을 갖춘 임차인으로서 매각절차를 통해 전액배당이 불가능하게 될 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 될 수 있습니다.
선순위전세권자가 존재하는 물건의 경우, 임차인의 지위와 엄격히 구분해야 하는 대표적인 이유이기도 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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