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[질문] 임의경매 셀프낙찰
  • 질문자 : gin1**
  • 2026.01.09 21:42
  • 조회수 19

안녕하세요. 현재 전세보증금을 돌려받지 못해 전세권으로 임의경매 진행중에 있습니다.

- 보증금 1억
- 전세권은 있으나 대항력은 없는 임차인입니다.
- 얼마전 보증금만큼 배당금 신청을 해두었습니다.

낙찰을 받을 사람은 없을 거같아 셀프로 낙찰 받으려 하는데, 정리되지 않는 궁금증이 있어 이렇게 질문 드립니다.

1. 현재 교부청구서 2군데 접수된 상태입니다.
법정기일 순으로 보면 전세권, 당해세(재산세), 건보료로 제 전세권이 가장 우선일거 같은데,
대항력이 없는 임차인의 경우에는 법정기일보다 전세권설정 날짜가 빠르더라도 당해세와 건강보험료가 우선 되나요??
조세채권이 전세권 보다는 느리고, 확정일자보다는 빠릅니다.

2. 대항력이 없는 임차인이 낙찰 시 낙찰금액이 취득가액이 되고 이를 기준으로 취득세 신고하면 된다고 알고 있습니다.
저의 경우 전세권으로 임의경매를 개시했고, 대항력이 없기 때문에 8000만원에 낙찰받으면 8000만원만 취득가액이 되는 것이 맞나요??

3. 상계처리는 어떻게 되는것인지 궁금합니다..
제가 배당금신청을 했기 때문에 보증금인 1억이 취득가액이 되고, 상계가 되는건가요?
그렇다면 배당금신청을 취소해야 하는건지 아 정말 모르겠습니다..

고견 부탁드립니다..
 
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  • 답변자 : reala**
  • 2026.01.10 06:48
  • 답변 6회 (6점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


1. 전세권으로 임의경매를 신청했으므로, 배당순위도 전세권 순서에 따라 정해집니다. 따라서 전세권이 당해세나 건보료의 법정기일보다 빠르다면 전세권자가 먼저 배당받습니다. 23.4..1자 개정된 국세기본법에 따른 배당입니다.
2. 네, 그렇습니다.
3. 상계는 배당받을 금액 내에서만 가능합니다. 낙찰가 8000만원 중 6000만원을 배당받는다면 6000만원에 대해서 상계신청(차액지급 신청)이 가능하고, 나머지 2000만원은 배당기일에 납부해야 합니다.
임의경매를 신청한 전세권자는 당연배당권자입니다. 배당신청을 취소할 수 없습니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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  • 답변자 : ans**
  • 2026.01.10 19:08
  • 답변 7회 (7점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 당해세의 최우선배당 예외는 임차인의 "확정일자" 또는 "전세권" 설정일과 조세채권의 법정기일을 비교하여 적용됩니다.
따라서, 전세권-법정기일-확정일자 순서라면, 당연히 전세권이 선순위로서 배당을 받게 됩니다.
이는 대항력 유무와는 관련이 없습니다.

2. 그렇습니다.

3. 채권상계는 매각결정기일 즉, 낙찰 후 7일 이내 서면으로 민사집행과에 제출하여 신청해야 합니다.
채권상계는 임차보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 이루어지게 됩니다.
즉...예를 들어, 집행비용 등을 제외한 단순계산식으로 볼때 8,000만원에 낙찰을 받는다면 채권상계신청 시 8,000만원이 채권상계되어 납부해야 할 대금은 없는 것이고, 입찰 시 제공한 입찰보증금은 배당기일에 배당을 통해 반환받게 됩니다.

무엇보다...
무엇을 근거로 낙찰을 받을 사람이 없을 것 같다고 하시는 것인지는 알 길이 없습니다만, 질문자님과 같은 상황에서 아무런 객관적인 근거도 제시하지 못하면서 무조건적인 입찰참여가 유일한 해법인 것 마냥 주장하는 사람들의 말은 모두 믿고 거르시는 것이 바람직 합니다.
수익창출이 아닌 임차보증금의 손실을 최소화 하는 것이 1순위 목적이 되어야 하는 만큼 당연히 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교 후 질문자님의 구체적인 상황과 목적에 따라 입찰이 답일 수도... 그 반대일 수도 있기 때문입니다.
이점 각별히 주의하시어 정확한 기초사실관계와 구체적인 상황을 토대로 입찰참여에 대한 타당성 및 실효성, 장단점 및 손익계산비교를 통해 보다 명확한 답을 구하시기 바라며, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.


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