경매 물건 임차인과 소유자 관계 문의 드려요 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2026.02.20 11:32
답변 12회 (12점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
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진행자 김명석입니다.

채무자는 임차인으로 권리신고한 이정훈이 아니라, 소유자 이진입니다.
보증금 4000만원은 상대적으로 소액이라, 대항력 있는 임차인이 있다고 해서 대출실행이 불가능한 건 아닙니다.
또, 낙찰자 입장에서는 이정훈이 진정한 임차인이라면 최우선변제로 보증금 4000만원 전액을 배당받을 것이고,
임차인이 아니라면 근저당권자가 배당배제를 요구할 것이고, 배당배제가 받아들여진다는 것은 임차인이 아니라는 확실한 물증이 있을 것이므로, 낙찰자가 4000만원을 인수할 일도 없습니다.
대항력 있는 임차인이 있지만, 결국은 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로 입찰 결정 여부에 대한 변수는 되지 못합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.02.20 13:47
답변 14회 (14점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

정보의 출처와 그 근거가 무엇인지 알 수 없습니다만, 그 어디에서도 "이정X"은 임차인으로 구분되어 있을 뿐, 채무자가 아닙니다.

임대차 및 점유관계가 다소 불분명하기는 하나, 2025.04.17 권리신고 및 배당요구를 한 임차인이며, 말소기준권리인 2023.10.23 은평새마을금고의 근저당 이전인 2022.10.13 전입으로 대항력 성립여지가 존재하는 임차인 입니다.
확정일자가 확인되지 않으나 배당요구를 통해 소액임차인의 최우선변제를 통해 전액배당을 통해 대항력은 소멸할 것으로 예상됩니다만, 대항력 성립여지가 존재하는 만큼 반드시 임대차 및 점유관계를 재확인 하시기 바랍니다.

또한...
감정평가금액 대비 근저당설정금액이 크지 않고, 임차보증금 4,000만원을 고려한다 하더라도 담보가치는 충분하기 때문에 대출이 실행된 것으로 이해하면 될 듯 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : chinhy**
2026.02.21 18:58

어라!!!!!!!!!! 몇일 전 까지만 해도 (신규로 올라왔던 날)
분명 임차인, 채무자 명단이 동일했는데
외자 이름(이진)으로 바꼈네요..

보증금도 표시 안되어 있었는데..

언제 바꼈데 ㅠㅠ

분명 임차인, 채무자가 동일인물이라 그래서 너무 이해가 안되서 글 올린건데 ㅡ.ㅡ;;
아~ 바보취급 받았네 ㅠㅠ

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답변자 : ans**
2026.02.21 22:44
답변 14회 (14점)

/chinhy**

아..그런 일이 있었나요???^^;;
다만, 오류를 지적하고 정정한 것일 뿐 바보취급을 한건 아니니 오해 없으셨으면 합니다.^^

저도 종종 경매정보사이트 상의 자잘한 오류들에 대해 오류신고를 하기도 합니다만, 경매정보사이트의 특성 상 디지털태인 뿐만 아니라 다른 많은 사이트들 역시 자잘한 오류들이 상당하기 때문에 살펴보는 정도로만 활용을 하고, 기본검토 시에는 각각의 관련 공부들을 모두 검토하여 오류를 점검하는 방식으로 재확인을 하고 있으니 chinhy**님께서도 이러한 방식으로 경매물건을 살펴보는 습관을 기르시면 한층 더 나아지실 듯 합니다.
ㄷ

특히, 신건의 경우 물건명세서가 공시되는 시점에 차이가 있기 때문에 이로인해 정보의 오류가 상당한 것 또한 사실인 만큼, 신건의 경우 물건명세서가 공시되어 이것이 경매정보사이트에 반영된 것인지를 반드시 재확인하시는 것이 좋습니다.

또한...
흔한 경우는 아니지만... 일반상식으로 이해가 잘 안될 수도 있기는 하나 임차인이 채무자인 경매사건도 실무에서는 종종 볼 수 있는 것도 사실 입니다.

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