대위변제시 낙찰자 추가 발생비용? - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2026.02.26 10:57
답변 15회 (15점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

경매사건에 관한 예시라면 경매 사건번호를 남기세요.
아니면 사실 관계를 좀더 명확하게 하셔야 합니다.
질문의 상황을 추정하건대, 선순위 근저당이 있는 상태에서 후순위 임차인이 경매를 신청했고, 임차인이 대항력 확보를 위해 선순위 근저당권자의 채권을 대위변제했다고 가정하고 답변드립니다.

임차인이 근저당권자의 8000만원을 대위변제했다면 대항력 있는 임차인이 지위를 가지게 됩니다. 경매비용 및 선순위 조세채권 등의 다른 변수는 없다고 가정하면 낙찰대금에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 미배당분 1000만원이 발생합니다. 따라서 낙찰자는 이 미배당분 보증금 1000만원을 추가로 물어줘야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.02.26 13:50
답변 17회 (17점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

단편적인 몇가지의 사실 만으로는 제대로 된 답변 자체가 불가능한 질문입니다.
여러가지 변수들에 따라서 그 답이 완전히 달라질 수 있기 때문이지요.

임차권자가 선순위근저당을 대위변제하는 경우라면, 대위변제를 통해 해당 근저당이 말소되어 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 갖게 되는 바, 매각절차에서 배당받지 못한 미배당임차보증금차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
질문하신 케이스의 경우라면, 단순계산식으로는 1천만원의 미배당임차보증금 차액이 낙찰자의 인수대상이 되겠지요.

허나...
제대로 된 답변이 불가능하다고 말씀드린 이유는...
경매신청채권자가 해당 근저당권자인 경우라면, 임차인의 대위변제로 인해 근저당이 말소될 경우 당연히 경매사건은 기각,취소 결정이 일워질 수 밖에 없는 바, 낙찰자???? 의 인수대상을 따질 이유가 없는 것이고...
경매신청채권자가 임차권자 인 경우라면... 임차권자의 유불리에 따라 경매사건을 취하 할 수도 있는 등 여러가지 변수들에 따라 상황이 완전히 달라질 수 있기 때문입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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