상가임차인과 주거임차인 중복문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2026.03.16 17:41
답변 5회 (5점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문하신 사건의 물건은 그 용도가 근린상가 이기 때문에 기본적으로 상가건물임대차보호법상 적용대상이기는 합니다만, 상가라 하더라도 주거용으로 사용할 경우 전입신고를 통해 주택임대차보호법 상의 적용을 받을 수도 있습니다.
다만, 매각물건명세서 상 점포임차인으로서의 사업자등록일은 2019.08.15, 주거임차인으로서 전입은 2023.05.15 으로 확인되나 이는 해당 임차인의 권리신고에 의한 것이고, 정작 현황조사서 상 전입세대열람이 존재하지 않는 점, 권리신고 상 보증금과 그 차임, 그리고 권리신고 및 배당요구신청 시 제출한 임대차계약서가 동일한 것으로 보아 중복되거나 추가되는 임대차계약이 있다고 보기는 어렵고...
오히려, 상가건물임대차보호법 적용 시 배당이 불가능할 것으로 예상되어 편법??꼼수로 주거임차인으로서 권리신고를 했거나, 착오에 의한 것일 수도 있습니다.
따라서, 이러한 부분은 반드시 현황조사 후 재검토 하시어 판단하시기 바랍니다.

또한...
무엇보다, 말씀하신 임차인을 포함하여말소기준권리 이전의 사업자등록으로 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 만큼 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 된다는 점, 특히 나동의 경우 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 만큼 적법한 임차인으로서 대항력을 갖추었을 경우 임차보증금 뿐만 아니라 계약갱신청구권을 포함한 종전 임대차계약의 존속기간까지 낙찰자의 추가인수대상이 된다는 점, 임차인시설로 확인되는 물건이 매각에서 제외된 점 등에 각별히 주의하시어 이 역시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2026.03.16 19:41
답변 4회 (4점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

임대차보호법은 공적 장부와 상관없이 실질을 따집니다. 공부상 상가라도 하더라도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법을 적용하고, 주거용이라도 실제 상가로 사용하고 있다면 상가임대차보호법을 적용합니다.
해당 부동산의 경우, 구조상 이용상 상가 음식점으로 사용하는 것이 객관적으로 타당하므로 주임법이 아닌 상임법이 적용될 것으로 보입니다. 다만 주거용이든 상업용이든 보증금과 월세가 동일하고 대항력이 있으므로 확정일자를 받지 않은 이상, 배당순위에서는 일반채권자와 동등한 지위를 가지므로, 임차인 이수*의 보증금 6000만원 전액을 별도로 물어줘야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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