지식이 없어 답답해 질문드려요 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

어머니가 살고 있는 주택에 공매(토지)가 들어왔습니다.

아주 오래된 낡은 집이고 무허가주택인데 보증금으로 6000만원을 97년도에 임대인에게 줬고, 전입신고까지 했다고 합니다.

동사무소에 확인해 본 결과 전입신고가 되어 있는건 확인됐는데 본 건물이 공매로 낙찰 될 경우 6000만원은 낙찰금액에서 돌려 받을 수 있을까요? (등기부등본 발행해보니 신용보증기금, 중소기업은행에서 가압류를 신청했고, 압류 결정이 완료되었습니다)

정 안되면 제가 공매에 참가해볼까합니다.

관련 지식이 없어 염치 불구하고 질문드립니다. ㅠㅠ

답변자 : ans**
2026.03.18 12:49
답변 8회 (8점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

답변에 필요한 최소한의 기초사실관계의 확인이 불가능한 질문으로는 답변이 불가능한 질문 입니다.^^
등기사항전부증명서 상 정확한 권리의 종류와 일자, 매각대상에 토지와 건물 모두 포함되었는지, 확정일자 등 우선변제권을 갖추었는지 조차 확인이 불가능하기 때문이지요.

무허가주택이라 하셨으나, 공매가 진행 중이라 하신 만큼 미등기주택은 아닌 것으로 보여집니다만, 토지만 매각대상일 가능성 또한 배제할 수 없는 만큼...

등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 배분요구신청여부 및 그 일자 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배분표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2026.03.18 17:52
답변 7회 (7점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.

미등기 주택이라면, 건물은 제외된 토지만의 매각입니다. 건물 임차인은 전입과 확정일자 배분신청을 하더라도 토지만의 매각에 대해서는 배분을 받을 수 없습니다.
다만, 해당 건물이 법정지상권이 성립하는지 여부, 건물 존치의 필요성, 건물과 토지 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려야 입찰 여부를 판단해야 합니다.
특히 법정지상권이 성립하지 않으면 토지 낙찰자가 건물에 대해 철거소송을 할 수 있고, 철거 판결이 나면 임차인이 철거를 원인으로 하는 퇴거명령을 당할 수도 있으니, 법정지상권 성립 판단이 가장 중요한 쟁점으로 보여집니다.

건물철거를 당하지 않아야 임대차 보증금을 주장할 수 있고, 대항력 여부를 판단도 의미가 있는 것입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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