초보 혼자서, 선순위전세권 물건 분석해봤는데 틀린점있는지 지적부탁드려요

2025타경20763 부동산강제경매 입니다.

공부한지 일주일안됬고, 이론공부보다, 필요한부분씩 조금씩 공부하고 배우고있습니다.

1. 우선 매각물건명세서의 최우선 순위 설정이 21.1.12 전세권이면, 이 날짜가 말소 기준 권리가 되는거고,
이날짜 뒤에 붙은 근저당/가압류등은 낙찰과 동시에 사라지는것으로 이해되는데 맞나요?

2. 등기부등본의 을구를 보면, 21.1.12 전세권 6.2억이 21.12.10 근저당보다 빠르기 때문에,
1순위인 선순위 전세권은 낙찰자가 그 돈을 다 물어줘야되는게 원칙이죠?
일반적인 경우에 예를들어 5억에 낙찰되었으면 1.2억을 추가로 부담해야 하는거맞는거죠?

3. 그런데, 물건매각명세서 "비고"란에 서울보증보험이 신청 채권자이고
"다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다. 전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료되는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다."
이기 때문에, 예륻를어서 5억에 낙찰되더라도, 추가로 부담해야 할 일은 없는건가요??

4. 매각물건명세서 하단에. [매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것]에서, '해당사항없음'이기 때문에
3억에 낙찰을 받든, 4억에 낙찰을 받든, 추가로 들어가는 돈이 없는걸로 보면 될까요?

** 해당물건, 추가로 고려해야하는 사항이 있는지..문의드립니다..(집에는 누가 살고있는것 같던데...)

답변자 : reala**
2026.04.09 21:01
답변 3회 (3점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 네 그렇습니다. 인수할 금전이나 권리가 없는 사건입니다.
2. 전입과 확정일자를 별도로 받지 않고 등기상에 전세권만 있는 경우, 그 전세권자가 배당신청을 하면 전세금 전액 배당여부와 상관없이 전세권은 소멸됩니다. 미배당분을 낙찰자가 물어주지 않습니다. 그러나 전세권자가 배당신청을 하지 않았고, 후순위 근저당권자가 경매를 신청했다면 낙찰자는 전세금 전액을 별도로 물어줘야 합니다. 배당신청을 하지 않은 선순위 전세권은 배당에서 배제되기 때문입니다.
3. 네 그렇습니다.
4. 네 그렇습니다.

한가지 주의할 사항은 전세권자이면서, 전입과 확정일자를 갖추었다면 주임법상의 대항력의 지위를 주장할 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.04.09 22:00
답변 4회 (4점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

중복되는 질문이 있는 만큼 질문 항목별 답변은 생략하고, 의식의 흐름에 따라 답변 드립니다.

1. 선순위전세권은 선순위전세권자가 선순위전세권을 원인으로 한 임의경매를 신청하거나, 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우에 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸합니다.
허나, 질문하신 사건은 선순위전세권을 원인으로 한 임의경매가 아니라 지급명령을 집행권원으로 한 강제경매신청사건이고, 선순위전세권자의 지위에서도 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 만큼 말소기준권리가 될 수 없으므로 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
물론, 동일채권에 해당하는 만큼 매각절차를 통해 배당받은 금원을 제외한 차액이 낙찰자의 추가인수대상이 되겠지요.
즉, 어디에서 무엇을 어떻게 보신 것인지는 모르겠습니다만(부동산태인에서조차 말소기준권리로 표시되어 있긴 합니다만...^^;;), 해당 전세권을 말소기준권리라고 단정짓고 질문을 하시면 답을 하는 의미가 없습니다.^^;;

2. 전세권=임대차 가 항상 성립하는 것은 아닙니다.
임대차 없이 근저당권과 같이 담보물권으로서의 전세권을 설정하는 경우도 존재하며, 전입세대가 확인되지 않는 등 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 만큼 당연히 현황조사 시 세대방문 등의 추가적인 조사를 통해 임대차 및 점유관계는 반드시 재확인 해야 합니다.
임대차 및 점유관계는 추가비용발생 가능성, 명도저항에 따른 명도지연으로 인한 각종 기회비용의 손실로 직결되는 매우 중요한 문제이기 때문이지요.

3. 그외에는 세부적인 서류 검토 등 추가적인 조사를 통해 해당 물건의 특이사항이나 위험요소들을 확인 후 체크해야 할 문제이지 단순히 기본서류 검토만으로 질문에 대한 모든 답변이 불가능한 만큼, 이와 관련된 그 어떤 듣기 좋은 말들도 맹신하시는 일 없으시길 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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