증액보증금의 대항력유무 문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2026.05.14 12:33
답변 8회 (8점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요..^^;;
질문하신 사건은 임차권등기인수조건변경부매각 즉, 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기의 말소에 동의한다는 취지의 확약서가 제출된 사건이므로 증액분에 대한 대항력 유무를 따질 이유가 전혀 없는 사건입니다.

단순한 호기심이라면...
애석하게도 이는 법률 상 명확한 근거가 존재하지 않을 뿐만 아니라, 법률과 현실의 어쩔 수 없는 한계로 인해 상당한 분쟁의 소지가 있을 수 밖에 없는 문제입니다.
대항력이라 함은 확정일자와 관계없이 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도를 통해 그 효력이 발생하는 만큼 증액분 역시 확정일자와 직접적인 관련이 있는 것이 아니고...
여기에서 말하는 증액시점이 증액분을 지급한 일자로 볼 지...증액분에 대한 계약서를 작성한 일자로 볼 지...부터도 분쟁의 대상이 될 수 밖에 없는 만큼 증액분에 대한 대항력 유무를 판단하는 것은 결코 쉽지 않습니다.
그 일자에 대한 차이가 존재하지 않는다면...즉, 이 모든 것이 동일자에 이루어진 경우라면 현실적으로 시간순서대로 이를 확인할 근거는 찾기 어려울 수 밖에 없기 때문이지요.

다만, 통상적으로 증액을 통한 임대차계약의 갱신 시 등기사항전부증명서를 확인하는 경우가 대부분이기 때문에 확률 상 증액분에 대한 계약갱신 및 증액분의 지급이 먼저일 가능성이 상대적으로 높습니다만, 이 또한 장담하긴 어렵습니다.^^;;

이와는 별개로, 조세채권 및 공과금은 압류일자가 아닌 법정기일을 기준으로 배당순위가 결정되는 만큼 증액분에 대한 우선변제권은 포천세무서장의 압류 이후가 될 수 밖에 없을 것으로 판단됩니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2026.05.14 13:02
답변 5회 (5점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

부평의 해당 오피스텔, 대항력 포기 조건으로 매각하는 사건이라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하는 일은 없습니다. 배당금액과 상관없이 임차권등기는 말소되므로, 세무서 압류금액과 임차인의 배당선후를 따질 필요는 없습니다.

다만 원활한 명도를 위해 해당 임차인이 어느 정도 보증금을 배당받는지 알아야 한다면,.
조세채권의 배당순서는 압류 등기일자 기준이 아니라 해당 조세채권의 법정기일(=납부기한)이 언제였는지 그 날짜와 임차인의 증액분 확정일자를 비교해 배당순서가 정해집니다.
참고로 임차인은 보증공사로부터 자신의 보증금은 환불받고 보증금 채권 전액을 보증공사에 양도했으므로 배당금액과 명도 사이의 특별한 관련도 없어 보입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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