경매입찰 및 대출 상담 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2026.05.22 17:51
답변 10회 (10점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.

전임차인이 보증금을 전액 반환받지 못해 경매를 신청한 것으로 보입니다. 상대적으로 소액이라, 경매절차 진행과정에서 채무를 변제하고 취하될 여지는 존재합니다.
전임차인이 타지로 전입신고를 했으므로 대항력이 없어 추가 인수할 금전이나 권리는 없습니다.

1. 실거래가는 현제 감정가보다 높아 1차 매각시 입찰에 참여하는 전략도 유효합니다.
2. 낙찰가 15억 이하는 6억, 15억~25억까지는 4억까지 대출이 제한됩니다. 다만 생애최초 주택 취득이라면 최고는 감정가의 70%(LTV70% 적용)까지 가능합니다.
3. 네, 권리상 하자 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.05.22 22:37
답변 13회 (13점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 적정입찰가 및 이에 따른 적정입찰시점은 기본적인 서류 검토 후 현황조사를 통해 기본서류 상 나타나지 않는 각종 인수대상 및 추가비용, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 추가인수대상 및 추가비용발생 가능성, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 산출되어지는 권리분석의 최종결과물에 해당합니다.
따라서, 기본서류 검토만으로 이에 대한 그 어떤 판단도 불가능하고 무의미한만큼 이와 관련된 그 어떤 답변도 신뢰하시는 일 없으시길 바랍니다.
다만, 해당 물건의 감정평가금액보다 일반매매시세가 높고... 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성을 고려한다 하더라도 충분한 수익을 예상할 수 있는 경우에는 신건상태 즉, 1회차 매각기일에도 충분히 낙찰이 되는 만큼 이점 참고하시어 세부적인 내용을 재확인 하신 후 판단하시기 바랍니다.

2. 규제지역 내 주택담보대출의 경우 15억원 이하의 주택에서 최대 6억원 한도에서 대출이 가능한 것이 기본적인 대출규제입니다.
LTV와 이를 비교할 때 당연히 적은 금액이 최대 대출한도인 것이 기본입니다.
물론, 여러가지 방식으로 추가적인 대출이 가능한 경우도 있습니다만, 이는 구체적인 상황에 따라서 수십가지 경우의 수가 존재할 수 밖에 없는 만큼 말씀하신 단편적인 내용만으로는 그에 대한 명확한 답변은 불가능합니다.
경락잔금대출금융기관이나 이를 취급하는 대출상담사 등을 통해 정확한 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

3. "낙찰 시 모든 권리가 사라져 아무 이상 없다" 가 권리분석의 결과...인건가요?
등기사항전부증명서 상 권리관계는, 말소기준권리인 2023.04.17 도량새마을금고의 근저당 이후 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
매각물건명세서 상 임차인이자 경매신청채권자의 전입일은 2020.08.20 으로 대항력을 갖춘 임차인으로 보여집니다만, 임차권등기를 하지 않은 상태에서 2023.12.15 퇴거 및 전출을 한 만큼 대항력 및 우선변제권은 효력이 없게 됩니다만, 예상낙찰가가 채무총액보다 많을 것으로 예상되는 바 전액배당이 가능할 것으로 예상되고...
무엇보다, 2023.12.15 퇴거 및 전출을 한 이후 2023.11.27서명X의 전입이 확인되나, 말소기준권리 이후의 전입으로 대항력을 갖추지 못한 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
허나, 매각절차를 통해 전액배당이 불가능한 상황이 발생할 경우 다소의 명도저항은 불가피할 것으로 예상되는 만큼 이에 따른 추가비용 발생 가능성 등 역시 재확인 해야 하겠지요.
또한... 주택도시보증공사가 우선변제권을 승계한 것으로 확인되는 만큼 사실 상 현황 상의 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 것이 현실인 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 이를 재확인 하시기 바랍니다.

4.마지막으로...
앞서 답변드린 바와 같이 현황조사 및 추가적인 조사를 통해 기본서류 상 나타나지 않는 각종 인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인한 후, 보다 명확한 권리분석을 해야 하는 것이 맞습니다.
즉, 기본서류 검토만으로 권리분석을 마무리 하시는 일은 없으시길 바랍니다.^^

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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