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신용도 자산이고, 관리가 필요하다.
출처 부동산태인 등록일 2021-01-28 조회수 511
신용도 자산이고, 관리가 필요하다.


1. 신용도 자산이고, 관리가 필요하다.

인간관계에서 한 사람의 가치를 평가하는 것 중 중요한 것은 바로 평판이다. 삶의 궤적이 누적되어 형성된 것이기 때문이다. 경제활동에 있어서 ‘평판’과 같은 위치에 있는 것이 있다. 바로 신용등급이 거기에 해당한다. 만약 신용등급이 좋지 않은 경우, 소득과 재산, 담보물의 가치가 우수해도 금융기관에서 대출을 받을 수 없게 된다. 신용등급은 대출건수 및 금액, 연체금액과 기간, 2금융권 이하에서의 대출 실적, 신용카드 사용실적등을 복합적으로 계산하여 향후 1년 이내에 90일 이상 장기연체 가능성을 추정하여 개인별 점수를 산출한다. 평점은 1~1,000점으로 산출되며, 평점을 10개의 집단으로 구분하여 1~10등급을 부여하고 있다, 금융기관은 대출, 신용카드 발급, 신용거래등을 할 때 신용등급을 핵심자료로 활용하고 있다. 대형금융사는 자체적으로 신용평점시스템(CSS)를 가지고 있기에 더 촘촘하게 신용등급을 산출한다. 통상 1~2등급은 대출시 금리할인등의 혜택이 있지만, 8,9,10등급은 대출자체가 되지 않는 등 금융상 불이익이 따른다.


2016년에 나이스평가정보에서 조사한 신용등급별 인원을 보면 1, 2등급이 전체 인구의 39.6%이지만, 8,9,10등급은 6.8%로 조사되었다. 생각보다 많은 사람들의 신용등급이 좋다는 것을 알 수 있다. 즉, 가계부채에 불안감에 비해 연체나 과도한 부채를 가진 사람이 생각보다 많지 않고 소득과 담보물의 가치가 충족된다면, 대출받기가 수월하다는 것으로 해석할 수 있는 것이다.


자산의 하나인 신용등급을 우량하게 유지하기 위해서는 무엇을 해야 할까? 몇가지 중요한 원칙을 숙지하고 있어야 한다. ① 자신의 신용등급 바로 알기, ②연체 현실에서는 10만원 이상의 소액을 5영업일 이상 연체하는 경우가 빈번하게 발생함. 하지 않기, ③체크카드 주로 사용하기(신용카드는 연체없이 사용기간이 길수록 신용평점 향상), ④연체는 오래된 것부터 상환하기, ⑤과도한 부채를 조심하기(현금서비스 사용은 부채의 증가로 갈음), ⑥1금융권의 자동이체 이용하기, ⑦보증 피하기, ⑧대출 금융회사 신중하게 결정하기, ⑨신용관리 체험단 활용하기, ⑩신용평가 가점제 적극 활용하기의 십계명을 지켜야 한다. 해당 원칙외에도 추가적인 보완 방법이 있다. 신용평가 가점제를 활용하는 것이다. 학자금, 통신요금등 비금융거래에 대해 성실납부한 실적이 있는 경우에는 ‘비금융정보 반영 신청’을 통해서 가산점을 받을 수도 있다. 특히 사회초년생과 금융거래가 많지 않은 학생들에게 유리한 제도이다. 만약, 적격증빙을 제출하였지만, 신용점수가 개선되지 않는 경우 신용조사회사의 고객센터 나이스평가정보(), 코리아크레딧뷰로에 서류 접수(우편, 방문, 팩스등) 나 금융감독원의 이의제기를 통해서 신용등급 이의제도를 활용할 수 있다. 이렇듯 신용등급에도 관리가 필요하다는 사실을 잊어서는 안된다.


(1) 현실에서는 10만원 이상의 소액을 5영업일 이상 연체하는 경우가 빈번하게 발생함.
(2) 나이스평가정보(), 코리아크레딧뷰로에 서류 접수(우편, 방문, 팩스등)

2. 대출계약 철회권, 뭐? 대출도 반품이 가능하다는 거야?

홈쇼핑이나 온라인 쇼핑몰을 통해서 상품을 구입하는 경우가 많다. 내가 생각했던 상품이 아닌 경우 배송비를 부담하는 조건으로 환불을 하곤 한다. 대다수의 상품은 소비자의 귀책사유가 없는 이상 환불이나 교환이 가능한 것이 사회 통념이다. 하지만, 금융상품만큼은 예외의 영역에 있었다. 특히 대출상품에서 반품은 누구도 상상조차 할 수 없었다. 하지만 2016년 10월 28일부터 은행에서 받은 대출을 중도상환수수료 부담과 신용등급의 하락없이 철회할 수 있는 제도가 시행 대출계약 철회권 시행 보도자료(금융위원회, 2016.10.27) 되었다. 대출계약 철회권이란 대출계약의 숙려기간동안 계약을 해제할 수 있는 권리로 대출금 수령일 및 계약서 발급일로부터 2주이내에 철회표시를 함으로써 효력이 발생하는 권리를 말한다. 단, 기간의 마지막 날이 휴일인 경우에는 다음 영업일까지 철회가 가능하다.


철회를 위해서는 2주내에 영업점방문, 우편, 콜센터, 홈페이지, 모바일등을 통해서 철회의 의사표시를 하면 된다. 통상 신용대출은 4천만원 이하, 담보대출은 2억원 이하인 개인 대출자가 신청할 수 있다. 금융소비자의 악용의 소지가 있기에 전체 금융기관을 대상으로 1개월 기준 1회, 동일금융기관을 기준으로 연 2회까시 철회가 가능하다. 예를 들어 A금융기관에 2020년 6월 10일 대출계약 철회권을 행사한 경우, 2020년 7월 10일까지 어떤 금융기관에서도 철회권을 행사할 수 없고, A 금융기관에서만 2021년 6월 10일까지 1회만 철회권이 행사 가능한 것이다. 금융기관마다 기준은 다르지만 철회권을 행사한 경우 중도상환수수료는 면제되나 채권할인비, 인지세, 근저당설정 및 말소비용, 감정평가수수료, 철회권을 행사하는 날까지 발생한 이자는 신청자가 부담해야 된다. 제도를 활용하기 전 대출철회를 통해 발생하게 될 비용과 이자 추가부담분을 비교하면 합리적인 선택을 할 수 있을 것이다.

(3) 대출계약 철회권 시행 보도자료(금융위원회, 2016.10.27)

3.알아두면 유용한 주택담보대출의 연말정산제도

한국의 소득세법은 열거주의에 근거하여 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타, 퇴직, 양도소득에 대해 과세한다. 이자소득부터 기타소득까지 합한 것을 종합소득금액이라고 한다. 사람이 삶을 살아가면서 주택을 구입하고, 자녀를 양육하며, 부모를 부양하는등 필수적으로 발생하는 비용이 있다. 세법에서는 위와 같은 부분을 소득공제라는 이름으로 차감함으로써 과세를 합리적으로 하려 하고 있다. 그 중 대표적인 것이 바로 주택자금 소득공제이다. 인간생활의 세가지 기본 요소인 의, 식, 주 중 하나로 주택을 구입하기 위해 대출을 받은 경우 이자비용 일부를 공제금으로 차감시켜 주는 것이다. 하지만 이런 공제 혜택을 받기 위해서는 특정 요건을 만족해야 한다. 대출기간, 공시지가, 면적, 등기 후 차입간등이 대표적이다.


예를들어, 2014년에 주택담보대출을 받으면서 대출기간의 조건을 10년으로 하였다. 이런 차주는 소득공제를 받을 수 없게 되는 것이다. 대출기간은 30년으로 하였지만, 취득당시 공시지가가 5억원인 경우도 마찬가지이다. 간혹 주택 취득과 함께 채무인수 기존 채무자의 채무 내용을 변경시키지 않고 그대로 유지한 상태에서 새로운 채무자가 되고 기존의 채무를 종결시키는 것으로 실무에서는 소유권과 근저당권을 동시에 인수하는 경우가 대부분이다. 를 하는 경우가 있다. 주택의 기존 소유자가 최초로 차입한 때를 기준으로 상환기간을 계산하며, 주택양수인이 주택 취득당시 기준시가가 4억이하여야만 공제 혜택을 받을 수 있다. 과거 대출을 채무인수해서 소득공제를 받으려고 했지만, 신규 취득시점에서 요건이 틀어지는 경우도 있기에 주의가 필요하다.


(4) 기존 채무자의 채무 내용을 변경시키지 않고 그대로 유지한 상태에서 새로운 채무자가 되고 기존의 채무를 종결시키는 것으로 실무에서는 소유권과 근저당권을 동시에 인수하는 경우가 대부분이다.

주택담보대출 대환도 마찬가지이다. 실무에서는 ‘대출 갈아타기’라는 용어로 자주 사용된다. 많은 사람들이 실수하는 부분이다. 만약 A라는 사람이 B라는 금융기관에서 담보대출을 사용하다가 타 금융사의 이자가 낮아서 대출 갈아타기를 하려는 상황이다. 보통은 연 이자와 중도상환수수료를 비교하여 의사결정을 한다. 아래의 경우 각 금융기관별 이자차이는 50만원이다. 그런데 대환시 중도상환 수수료가 50만원 발생한다. 결국 대환하지 않는 경우 이자비용 400만원과 대환시 발생하는 수수료과 이자의 합계 400만원이 동일하다. 대환시 첫해 연도에는 똑같은 비용이 발생하는 것이다. 하지만 2차년도 부터는 사정이 달라진다. 대환시 50만원만큼 절약할 수 있는 것이다. 이런 경우 무조건 대환하는 것이 유리하다.


하지만 주의해야 할 사항이 있다. 바로 소득공제부분이다. 소득공제는 최초 대출이 연말정산 요건에 부합하고, 새로 대출 받는 시점에도 요건이 충족해야 한다. 대환은 했지만, 조건이 틀어지는 경우 소득공제를 받지 못할 수도 있기에 모든 상황을 고려하여 결정해야 한다. 기본적으로 최초 대출의 대출일부터 새로 대환한 대출의 대출기간이 15년 이상일 경우, 아래의 금액을 한도록 소득공제가 된다.


간혹 신규 주택을 매입하면서, 기존 대출을 상환하는 경우가 있다. 상환기간 중에 대출금 전액을 일시에 상환하여 기간 요건을 충족하지 못하는 경우, 해당 연도에 지급한 이자상환액은 공제가 되지 않는다. 또한 신규주택 소유권 이전 후 3개월이 경과한 뒤 대출을 받는 경우에도 조건 충족을 하지 못할 수도 있다. 그러므로 모든 사항을 꼼꼼히 따져 대출을 실행하는 것이 좋다.


부동삶
한권으로 끝내는 실전경매 저자
한양대부동산대학원
강부자부동산스터디 대표
한국경제신문 칼럼니스트
상업시설 MD설계사 협회 자문위원
자산관리사, 투자자자산운용사, 공인중개사, 선물거래상담사등



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