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임대차 보증금이 남아있다는 이유로 계약 해지를 피할 수 있을까
출처 부동산태인 등록일 2021-05-11 조회수 1509
임대차 보증금이 남아있다는 이유로 계약 해지를 피할 수 있을까



안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 실생황에서 있을 법한 친숙한 상황에 대한 판례의 태도를 알아보도록 하겠습니다. 최근 코로나19 사태로 인하여 자영업자들의 영업이 어려워지면서 월세를 내지 못 하는 경우가 부쩍 늘어났습니다. 현행 상가건물임대차보호법에서는 임차인이 3달 분의 월세를 내지 못 하는 경우, 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그러나 대부분의 부동산 임대차 실무 상 임대차 보증금이 존재하고, 그 임대차 보증금이 3달 분의 월세보다 훨씬 큰 금액인 경우가 많습니다. 이 때문에 임차인으로서는 밀린 월세를 임대차 보증금에서 공제하면 된다고 쉽게 생각하는 경우가 많습니다. 한편 임대인으로서는 월세를 내지 않은 임차인과는 신뢰 관계가 깨졌기 때문에 달갑지 않은 것이 현실입니다. 과연 이 상황에 대해서 판례는 어떻게 판단을 했을까요?

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

임대인 갑은 2019. 3. 3. 임차인 을과 임대 기간 5년, 임대차보증금 1억 원, 월 차임 300만 원으로 상가 건물 임대차 계약을 체결하였습니다. 음식점을 운영하던 임차인 을은 최근 코로나19 사태가 지속되면서 가게 경영이 악화되었고, 결국 몇 달째 월 차임을 지급하지 못 하는 상황이 발생하였습니다. 결국 임대인 갑은 을에게 월 차임 미납을 원인으로 임대차 계약 해지를 통보하였습니다.

그러자 을은 밀린 월 차임을 임대차 보증금에서 공제해줄 것을 요청하면서 건물에서 퇴거할 수 없다고 주장하였습니다.
우선 관련 법령을 살펴보면 다음과 같습니다.

민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

상가건물임대차보호법 제10조의 8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하고 있습니다.

피고(을)가 위 임대차계약을 체결할 당시 원고(갑)에게 지급한 임대차보증금으로 연체 차임 등 임대차관계에서 발생하는 피고의 모든 채무가 담보된다 하여 피고가 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다 할 것이므로, 원심판결에 임대차 보증금에 관한 법리오해의 위법이 있다는 논지 역시 받아들일 수 없다 할 것이다.

결국 법원은 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 곧바로 면할 수 있는 것은 아니라고 판시하여 임대인의 손을 들어 주었습니다. 즉, 임대차보증금이 남아있다는 이유만으로 월세를 내지 않더라도 자동적으로 공제된다거나, 이로 인한 계약 해지를 면할 수 있는 것은 아니라는 것입니다. 다만, 만약 임대인과 임차인이 임대차 계약 체결 당시 미납 시 자동으로 임대차 보증금에서 공제한다는 취지의 특약을 한 경우에는 임대차 보증금이 잔존하는 한 월 차임 미납을 사유로 한 계약 해지는 피할 수 있을 것으로 사료됩니다.

결국 기획부동산을 운영하던 갑은 실형이라는 철퇴를 맞았습니다. 해당 판결에서 피해자들은 배상명령 제도를 통하여 자신들의 피해 금액을 인정받을 수 있었습니다. 그러나 그와 같은 판결과 실제로 해당 판결을 집행하여 피해 금액을 회복할 수 있는지 여부는 갑의 자력 유무 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 결국 기획 부동산 사기를 당하지 않는 방법은 아무리 잘 아는 지인이나 전문가와 거래하더라도 매수자 스스로 재차, 삼차 직접 확인하고 판단하는 것이 가장 안전한 방법일 것으로 사료됩니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사


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