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아무도 알려주지 않는 수익형 부동산 경매의 CASE STUDY
출처 부동산태인 등록일 2021-10-26 조회수 780
아무도 알려주지 않는 수익형 부동산 경매의 CASE STUDY


아무도 알려주지 않는
수익형 부동산 경매의
CASE STUDY
사례분석을 통한 수익형 경매 바로 알기!

[경매, 선입견을 버려라!]

최근 평균수명의 연장과 ‘인생 이모작’이라는 개념이 대두되며, 수익형부동산에 대한 관심은 날로 뜨거워지고 있다. 월세라는 불로소득을 안정적으로 수령할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이기 때문이다. 저금리과 고령화의 사회적 패턴과 맞물려 금융자산을 통한 연금마련이 어려워졌기 때문으로 파악된다.
부동산을 취득하는 방법에는 청약을 통한 분양, 일반매매, 경매, 상속, 증여등이 대표적인 방법이다. 현실적으로 일반 투자자들이 사용하는 방법은 일반매매와 경매이다. 누구나 알듯이 일반 매매는 정상적인 가격협상을 통해 거래당사자간의 합의로 이루어진다. 경매는 어떨까? 대다수의 사람들은 경매는 남의 재산을 강제로 빼앗아 오는 나쁜 것이라고 생각한다. 조금만 시각을 바꾼다면, 반대해석이 가능하다.



(출처: 부동산태인)

<그림-1> <그림-1>과 같이 “B”의 대여금 연체로 인하여 “A”는 재산상 심각한 위기에 빠진 상황이다. 이 경우 “A”는 어떻게 해야 될까? “B"명의의 재산을 찾은 뒤 집행권원을 취득 후 강제집행을 통해 1억을 회수해야 한다. 일반인의 입장에서는 "B"의 재산을 강제매각 한 것에 바탕으로 부정적으로 보이지만, 현실에서의 피해자는 바로 ”A“이다. 그리고 "B”의 재산을 강제집행(=경매)을 통해서 취득한(=낙찰받은) 경우, 취득금액은 바로 “A”에게 배당되게 된다. 즉, 경매를 통해 경제적 위기에 빠진 "A“를 보호하는 것이 바로 경매의 취지인 것이다. 즉 경매는 경제적인 면에서는 어두운 면보다는 밝은 면이 더욱 많다.
[경매와 쇼핑, 그리고 부동산 경매]

구체적으로 ‘경매’란 무엇일까? 바로 ‘공개경쟁매매’의 줄임말이다. 즉 한정된 공급을 바탕으로 값어치가 있는 어떤 물건이나 사물에 대하여 다수의 입찰자(수요자)들이 매입의사(청약)를 바탕으로 응찰을 하고 ‘최고가’로 응찰한 사람에게 물건을 매도(승낙)하는 경제행위를 말한다. 경제적 활동의 일부분으로 공급자와 수요자가 청약과 승낙을 바탕으로 서로의 의사가 합치되는 사람들끼리 물건이나 사물을 교환한다는 것이다.
다른 말로 표현하자면 옷을 구매하고자하는 사람이 옷가게에서 옷을 구매할 때 옷에 합당한 금액을 지불하고 옷을 구매하는 행위와 같은 것이다. 다만, 위의 상황을 빗대어 설명하자면 옷을 파는 상인은 1명, 옷을 구매하고자하는 고객은 여러명이 되는 것으로, 옷을 파는 상인의 승낙과 옷을 사려는 사람의 청약이 일치하는 시점에서 거래가 형성되는 것과 맥락으로 생각하면 된다. 경매를 통해서 물건을 매입하든 일반 시장이나 백화점에서 물건을 매입하는 그 근본적인 논리는 같다는 것이다.
더불어 사고를 확장하여 생각해보면 경매 중에서는 미술품 경매, 농산물 경매, 수산물 경매,자동차 경매, 부동산 경매와 같은 여러 가지 종류의 경매가 있고 부동산 경매는 일반 경매의 한 종류로써 일반 물건을 구매하는 것과 큰 차이가 없다. 즉 경매와 쇼핑, 그리고 부동산 경매를 같은 맥락에서 생각할 수 있는 것이다. 즉, 이러한 공식이 성립할 수 있다.

‘경매 = 쇼핑 = 부동산 경매’

필자가 이러한 공식을 언급 하는데는 이유가 있다. 바로 고정관념과 선입견을 없애고자 하는 것이다. 필자 역시 부동산 경매와 관련된 공부와 실무를 하며 지식적 어려움을 겪었다. 용어에 대한 압박감, 법원경매에 대한 거부감이 가장 큰 원인이었다. 부동산 경매에 대해 낯설고 어려운 대상이 아닌 ‘쇼핑과 같다.’라는 조금 더 적극적이고 긍정적인 마인드를 가진다면, ‘시행착오 및 어려움을 덜 겪지 않았을까?’라는 생각이 든다. 쇼핑은 누구나 좋아한다. 어렵지 않고 즐거움을 주기 때문이다. 이런측면에서 부동산 경매도 누구나 좋고 즐거워해야 되지 않을까?

[‘과일은 과일가게에서 부동산은 중개사무소에서’]

사람들은 필요한 물건을 구매하고자 할 때, 해당물건이 판매되는 장소에 가서 구매한다. 뜬금없이 과일이나 음식을 사는데, 전자제품 가게에 가서 구입하지는 않는다. 또한 물건을 구매할 때 합리적인 소비자라면 자신만의 기준을 가지고 해당물건이 판매되는 상점에 가서 구매를 한다. ‘어떠한 용도로 쓸 것인지?’, ‘언제 쓸 것인지?’, ‘언제까지 쓸 것인지?’등등 조건을 따져보고 구매하기 마련이다. 무작정 물건을 판매하는 상인의 말을 믿고 구매하지는 않는다. 일반 물건과 마찬가지로 부동산도 구매하는 장소가 있고, 자신만의 기준에 따라 구매해야 한다. 요즘은 인터넷이나 스마트 폰을 활용하여 개인 간의 직거래가 활발하다. 하지만 부동산같은 고가자산은 계약상 하자에 따른 위험 때문에 공인중개사무소를 통하여 거래하는 것이 통상의 방법이다.
실무적으로 중개업자가 부동산 매도자와 매수자를 유치하여 매매계약을 진행시 양 당사자간의 승낙이 있어야 계약이 성립하며, 법률효과가 발생한다. 이때 중개업자는 계약금, 중도금, 잔금, 관리비등의 정산, 부동산거래신고까지 진행해 주며, 법무사를 통해 소유권이전등기 및 근저당말소등기를 진행한다.



(출처: 부동산태인)

그렇다면, 공인중개사무소를 통해서 매매하는 부동산에 대해 모든 부분을 ‘중개업자만 믿고 거래 하는 것이 맞는 방법일까?’ 실무자로써 필자는 그 물음에 대해 아니라고 단언할 수 있다. 하물며 일반 옷도 구매 시 점원의 말보다는 본인이 구매할 옷에 대하여 바느질이 잘 되었는지, 단추나 이음새가 맞게 되었는지 사전에 확인해야만 제대로 된 옷을 구매할 수 있다. 또한, 하자가 있을 때 환불이나 교환을 할 수가 있는 것이다. 부동산도 마찬가지다. ‘중개업자’나 ‘법무사’만 믿고 부동산을 매매한다는 것은 아주 위험한 방법이다.
결국, 부동산에 대한 하자는 매수인이 책임을 부담하기 때문에 부동산을 고르는 방법이나 권리분석에 대해 기본적인 지식은 가지고 있어야 한다.
이런 기본적인 지식은 부동산 매매계약 뿐만 아니라, 임대차 계약 및 개인의 채권, 채무 문제가 발생했을 경우에도 많은 도움이 되다. ‘돌다리도 두드려보고 건너라.’라는 말은 부동산 거래에 있어서 가장 근본적인 해답을 제시해주는 말임을 명심해야 한다. 이렇듯 일반적인 부동산 매매 거래도 정확하게 진행하고자 한다면, 본인 스스로가 부동산에 대한 지식을 보유하고 있어야 한다. 그렇다면, ‘보통 사람들이 어려워하는 부동산 경매는 매매와 속성상 차이가 있을까?’ 일반 매매거래에 조금 더 주의를 기울인다면, ‘부동산 경매 역시 크게 다르지 않다.’라고 말하고 싶다. 오히려 중개수수료를 부담하는 비용을 아낄 수 있고, 경매 학습을 통해 법률지식을 갖춘다면 일반 매매에서 훌륭한 투자자로 성장도 할 수 있다.



(출처: 부동산태인)

펜션이나 게스트하우스등 다가구 주택을 취득한다고 가정해보자. 일반매매와 부동산 경매 중 어떤 것이 더 안전할까? 기존의 상식으로는 당연히 일반매매가 안전하다고 답변할 것이다. 하지만, 상황에 따라서는 오히려 경매가 더 안전 할 수 있으며, 법률적 측면에서의 구조는 일반매매나 경매의 차이점은 크지 않다.

‘경매 = 쇼핑 = 부동산 경매 = 부동산 매매’

각각의 근본적 속성을 따져본다면, 위 공식에 근거하여 각각의 행위를 이해할 수 있다. 아래에 있는 표를 바탕으로 근본적 차이가 없음을 이해해 보자.



(출처: 부동산태인)

위 표에서 보듯이 경매는 쇼핑과도 같은 것이다. 부동산 경매에 대한 두려움 및 선입견을 버려야만, 경매라는 산을 정복을 시작할 수 있다.

[경매, 이해관계인을 파악해라!]

일반 매매와 다르게 경매는 여러 이해관계자가 뒤섞여있다. 대표적으로 채권자, 채무자, 임차인, 입찰자이다. 손자병법에는 ‘지피지기면 백전백승’이라는 말이 있다. 상대를 알아야 전쟁에서 승리하듯 경매도 이해관계자를 정확히 파악해야만 안정적인 투자를 할 수 있다. 이 부분을 세심하게 분석해 정보를 가공해 내는 것이 바로 초보와 고수의 차이점이다. 아래 표를 통해 경매사건의 이해관계인의 종류와 역할을 확인해 보자.



(출처: 부동산태인)

[경매, 절차를 알아야 실전이 가능하다.]

부동산 경매는 민사집행법에 의거하여 진행된다. 처음보기에는 복잡한 절차에 어려움을 느낄 수 있겠지만, 부동산을 법원이라는 공공기관에서 매각 및 취득하는 절차이기에 일관성과 형식성을 갖추기 위해 근거법률을 만들고, 해당 법률 기준에 근거하여 진행하는 정도로만 이해하면 된다. 경매절차를 가장 심플하게 하나의 그림으로 표현하였다. 절차에 대해 간단히 이해해보자.



(출처: 부동산태인)

① 경매신청
채권자가 채무자에게 금전등을 받지 못한 것을 사유로 집행력있는 정본(판결문)이나 담보권(근저당등)이 존재하는 서류를 첨부하여 경매신청서를 작성과 함께 경매비용을 예납하여 신청한다.



(출처: 부동산태인)

② 경매개시결정
경매신청이 있는 경우 경매법원은 경매신청서 및 첨부서류를 토대로 하여 경매개시의 형식적, 실질적 요건의 적부를 심사하여 요건이 적법하게 구비되면 경매신청 후 약 3일 뒤에 매각결정을 하는데 이것을 경매개시결정이라고 한다. 경매개시결정과 함께 경매부동산은 압류의 효력이 발생하며, 타인에게 처분 및 점유 이전은 추후 법적 다툼의 대상이 된다.

③ 입찰공고(=경매준비절차를 의미)
필자가 말하는 입찰공고는 경매준비절차를 의미한다. 조금 더 쉽게 이해시키고자 표현을 조금 바꾸었다. 실제로 민사집행법에 의거하여 부동산을 강제매각하기 위해서는 여러가지 준비절차가 필요하다. 경매가 진행되는 사실을 제3자가 인지하도록 하고, 이해관계자들에게 알려주며, 경매를 통해서 받아갈 권리가 있는지와 받아갈 금액이 얼마인지를 확인하는 절차를 진행한다. 또한, 해당 부동산의 가치와 권리적 이슈가 있는지 여부를 확인 후 실제 매각하는 날짜를 정하고 이 모든 내용 정리하여 공시하는 절차를 거친다. 다시 표현하자면, 경매신청기입등기 촉탁, 경매개시결정의 송달, 채권신고의 최고 및 통지, 현황조사서 작성, 감정평가서 작성, 매각기일과 매각결정기일을 지정한 뒤 모든 것을 종합하여 매각물건명세서라는 한 장의 서류를 작성한다.

④ 입찰
입찰은 실제 경매에 참여하여, ‘부동산을 매수하겠다.’라는 의사표시를 하는 것을 의미한다. 법원마다 약간의 차이는 있지만 통상적으로 매각기일 오전 10시에 시작한다. 집행관의 입찰개시선언과 함께 입찰자들은 입찰서류를 열람한 후 입찰표와 입찰봉투를 작성하여 입찰함에 투입한다. 통상적으로 입찰시간은 1시간 정도가 주어지며 이 시간이 지나면 집행관은 입찰마감을 선언하고 개찰을 하여 최고가매수신고인을 결정한다.



(출처: 부동산태인)

단, 채무자는 매수인의 자격이 될수 없다. 그러나 소유자가 물상보증인이거나 제3취득자인 경우에는 소유자는 채무자가 아니므로 매수인이 될 수 있다. 민법상의 연대채무자, 연대보증인은 채무자와 동일한 의무를 부담하지만 경매절차에서는 채무자에 해당하지 않으므로 매수인이 될 수 있다.

⑤ 매각허가결정
경매법원은 통상적으로 매각기일(=입찰일)로부터 1주 이내에 매각허가를 하게 되는데, 이때에는 최고가매수신고인의 낙찰에 대한 이해관계인의 진술을 듣는등 매각허부결정에 대한 검토를 하여 매각불허가 사율에 해당된다면 불허가를, 매각불허가 사유가 존재하지 않는다면 매각허가결정을 선고하게 된다.

⑥ 대금납부
대금납부일은 통상적으로 매각허가일로부터 1개월 이내에 정해지는데 매수인은 대금납부와 동시에 소유권이전등기와 관계없이 소유권을 취득하게 된다. 통상 대금납부와 함께 소유권이전 촉탁등기를 신청한다. 낙찰대금 납부시 소유권이전등기 여부와 관계없이 낙찰대상 부동산의 소유권을 취득하게 된다.

⑦ 소유권이전등기 촉탁
소유권이전등기는 매수인이 낙찰대금을 납부한 후에 법원에 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추어 신청하면 경매법원이 등기소에 소유권이전등기를 촉탁하게 된다. 여기서 중요한 것은 낙찰대금을 납부함과 동시에 소유권을 취득하지만 소유권이전등기 없이는 처분할 수 없다.

⑧ 임차인 명도
임차인의 대항력에 따라 잔금을 납부한 소유자가 점유를 다시 회복해오는 절차를 말한다. 쉽게 말하자면, 임차인을 내보내는 절차이다. 대항력이 없는 임차인의 경우 매수인은 대금납부 후 6개월 이내에 인도명령신청과 점유이전금지가처분을 신청한다. 인도명령결정 및 협상을 통하여 명도를 한 뒤 리모델링 및 보수를 통하여 수익성 물건으로 탈바꿈 시킨다. 부동산 경매의 꽃이라고 할 수 있는 부분이다.

[수익성 물건 실전 투자 사례]

앞 사례에서 간단히 부동산 경매의 흐름에 대한 설명을 하였다. 실제 사례를 토대로 수익형 물건의 경매 투자를 간접체험 할 수 있다. 해당 물건은 강원도 춘천시에 소재하는 모텔형 펜션의 경매 사례이다. 해당 지역은 관광객들의 방문이 많고, 수익형 부동산을 운영하기에 용이한 지역이다. 부동산 입지 및 현황에 대한 분석을 제외하고 권리분석 측면에서만 접근하겠다.

포인트 하나! 경매정보지를 통해 매물은 검색하고, 스토리와 위험을 예상해라.



(출처: 부동산태인)

이 모텔형 펜션의 소유자겸 채무자는 ‘이**’이다. 채권자가 외환은행이고 임의경매신청을 한 것으로 보아 채무자 이**은 이 매물을 담보로 하여 대출을 받았고, 대출을 상환하지 못하여 외환은행에서 경매를 신청한 것으로 예상할 수 있다. 경매신청은 2008.06.05.에 하였고 낙찰은 2009.09.28.인 것으로 보아 1년 이상 사건이 진행되었음을 알 수 있다. 청구금액을 통해서 외환은행에서 대출후 미상환 대출잔액과 연체이자의 수준이 1,032,953,121원 이라는 것을 예측할 수 있다. 여기서 중요한 것은 모텔형 펜션은 비주거용 부동산이고, 건축을 하기 위해서는 토지의 용도가 대지인 경우에 가능하다. 그런데 토지 지목이 전이나 답인 농지이므로 대장과 현황의 차이가 있고 이에 따라 농지취득자격증명원(=농지취득을 위한 필요서류)를 경매법원이 요구하는지, 해당 관공서에서 발행을 해주는지를 사전에 확인하여야 한다.

포인트 둘! 부동산등기부상(=근저당등)의 권리와 부동산상(=임차인)의 권리를 분석해라.

부동산의 권리분석은 크게 두가지 파트로 나누어 분석한다. 먼저 부동산 상의 권리는 등기부등본에 기재된 권리를 분석하는 것이다. 바로 말소기준등기(이하 말기등이라고 지칭한다.)를 찾는 것이다. 경매는 말기등이라는 청소부가 등장하는데 그 예로는 근저당, 저당, 압류, 가압류, 경매개시결정기입등기(강제), 담보가등기가 대표적이며, 특칙에 의해 경매를 신청한 선순위 전세권이 포함된다. 원칙적으로 말기등을 기준으로 선순위에 존재하는 권리는 낙찰자가 인수하며, 후순위는 말기등에 의해 소멸하므로, 낙찰자 입장에서는 신경 쓸 필요가 없다.

① 부동산등기부상의 권리 분석
위 사례의 경우 2007.10.17. 외환은행 근저당이 말기등으로 후순위 권리는 낙찰시 소멸하게 되는데 후순위에 추가적인 권리가 없으므로 등기부상 권리는 이상이 없다.

② 부동산상의 권리 분석
부동산상의 권리분석은 바로 점유를 분석하는 것이다. 요건사실의 측면에서 유치권, 법정지상권, 임차권등이 부동산 점유와 관련된 부분이며, 점유권원의 유무에 따라 권리 분석과 낙찰가, 경매절차에서의 대응법이 달라지게 된다. 위 사례는 임차인과 관련된 부분만 분석대상에 해당된다. 여기서 등장하는 특별법이 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이다. 각각은 법률상 약자를 보호하기 위해 제정된 법률로 각각 주거용과 비주거용건물의 임대차를 보호하기 위해 만들어졌다. 간단히 각 특별법에 대한 내용을 다음표를 통해 확인해 보자.



(출처: 부동산태인)

핵심만 언급하자면, ‘임차인 전**’은 주거용 보증금을 받기 위해 4억을 법원에 신고 하였다. ‘전**’이 보증금 4억을 받아갈 권리가 존재한다면, 낙찰자는 이 금액을 인수하게 되고 당연히 낙찰가는 최대 ‘시세-비용-4억원’ 수준의 금액으로 결정된다. 포인트는 바로 임차인이 보증금을 받아갈 권리가 존재하는지 유무이다. ‘전**’은 전입을 07.11.14에 하였으므로 07.11.15 오전 ‘0시’에 보증금을 수령시까지는 점유를 할 수 있는 권원이 생겼고, 확정일자를 17.11.21에 받았으므로 그 날짜를 기준으로 경매 사건에서 배당시 후순위 권리자나 일반 채권자보다 돈을 먼저 배당받을 권리가 생겼다. 또한 배당요구도 종기 전에 정상적으로 하였다. 하지만 안타깝게도 임차인 ‘전**’는 보증금을 받을 권리가 없다. ‘전**’은 결정적으로 비주거용인 모텔형 펜션에 주거용 요건을 갖추었기 때문이다. 그러므로 낙찰자는 보증금 4억을 인수할 필요가 없다.

포인트 셋! 부동산 경매에서 공부와 현황이 다른 경우
경매에서 농지를 조심해야 한다. 공부라는 것은 공적정부의 줄임말로 현황을 바탕으로 공공기관에서 부동산의 현상을 기재해 놓은 대장이다. 현황이란 점유현황의 줄임말로 실제 토지를 사용하는 용도나 현상을 말한다. 불허가 낙찰자 ‘윤**’는 경매 입찰시 큰 문제를 간과하였다. 바로 공부와 현황의 차이점이다. 해당 토지의 지목은 전, 답으로 농지로 대장이 작성되어있다.
하지만 현황은 모텔형 펜션을 운영하고 있는 상황이다. 경매법원은 형식주의를 취하기 때문에 농지인 경우 농업취득자격증명원을 요청한다. 이 경우 해당 면사무소등에서는 ‘현황상 농지가 아니고 농업을 할 수 없다.’라는 사유로 농업취득자격증명원을 발급 거부하는 경우가 있다. 이런 위험요소가 존재하기 때문에 입찰 전에 발급여부와 매각허가를 위해 서류가 필요한지 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

‘농지’의 지목(전,답등)은 공부와 현황을 주의 깊게 확인하여야 된다. 농지일 경우 경매 취득시 지역 지차체 및 면사무소에서 ‘농업취득자격증명원’을 발급받아 최고가매수신고일로부터 7일내에 제출하여야 한다. 이렇게 지목이 농지이나 현황은 주차장으로 사용하는 경우에는 해당지자체에서는 농지로서 사용하고 있지 않은 이유로 ‘원상복구’를 이행하라는 명령을 할 수도 있다. 경매로 취득을 할 경우 콘크리트 바닥을 철거한 후 성토하여 농지로 현황을 만든 후에 해당지역 농지과에 원상복구계획서를 제출하여야 한다. 현황 농지를 원상복구하는데 콘크리트 철거도 하여야 하며 포크레인 및 폐기물 처리비용 등이 추가로 발생되는 점도 입찰가 산정시 고려하여야 한다.
‘윤**’의 경우 7일내 농업취득자격증명원을 발급받지 못하고 법원 및 지자체의 협의를 이끌어내지 못하여 불허가가 났다. 반면 ‘김**’의 경우 원상회복 행정소송 및 협의를 통해 이 문제를 해결하였고, 정상적으로 소유권을 취득하였다. 무려 감정가 대비 5.5억 가량 저렴한 금액으로 매입한 것이다.

포인트 넷! 리모델링으로 부동산 가치를 올리자.
권리분석과 효율적인 투자를 통해 저가에 낙찰을 받은 뒤 리모델링을 통해 해당 부동산에 생명을 불어 넣는 작업을 해야 한다. 영업 목적과 컨셉을 정하고 전문 건축업자와 충분한 대화를 통해 이미지를 메이킹하는 작업을 해야 한다.
가장 중요한 것은 바로 자금 계획이다. 당시 경락대출의 경우 90%~70%까지 가능했기에 적절한 비율을 따져서 대출을 받았다. 투자수익률 산정시 먼저 리모델링을 영업가능한 방의 개수를 기준으로 각 방마다 단위당 원가를 곱한 뒤 1개월 기준으로 매출가를 산정한다.
공실이 없이 365일동안 운영된다는 가정하에 산정한 금액으로 잠재조 수익이라고 한다.



(출처: 부동산태인)

보수적인 관점에서 가동률을 50% 수준으로 유효조 수익을 계산한다. 관련하여 투입된 자금과 비용을 계산하여 예상 운영 순익을 산출한다. 이번 사례의 경우는 가동률 50%라는 보수적 상황에도 매년 1억의 순익이 발생한다. 혹자는 매년 1억 순익이 작다고 생각할 수도 있겠지만 이 부분은 유지부분에서 발생되는 순익이며, 처분시 자본이득은 아직 반영되지 않은 상태이다. 리모델링 후 감정가가 약 17억으로 상승하였다. 이번 사례는 처분이익만 10억을 넘는 수준인 셈이다.



(출처: 부동산태인)

경매는 결국 부동산을 매입하는 과정이며, 시장가보다 낮은 도매가 또는 원가수준으로 부동산을 매입하는 좋은 수단이다. 하지만 경매가 언제나 성공사례가 있는 것은 아니다. 준비된 사람에게는 기회가 오듯이 월간 내집마련의 독자분들도 일반 매매 뿐만아니라 다양한 형태의 재테크를 학습하여, 내집마련을 뛰어넘어 수익성물건을 마련하는 기회로 삼기를 바래본다.

부동산태인 칼럼니스트 강부자부동산스터디 대표 부동삶


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