부동산경매에서 이해관계인이란?

부동산경매에서 이해관계인(利害關係人)이란 낯선 용어가 있다. 도대체 이해관계인이란 누구이고 어떠한 권리를 가지는 것일까? 당해 부동산경매와 이해관계(利害關係)를 가지면 누구든지 이해관계인이 되는 것일까? 채권자, 채무자, 가압류권자, 가처분권자, 유치권자, 임차인, 매수자 등 모두가 이해관계인이 될 수 있는 것인가?

일반적으로 경매실무에서는 경매신청서를 접수담당직원이 접수할 때에 경매신청채권자에게 신청서의 첫 장에 이해관계인표를 작성해서 제출하도록 하고 있다. 아래 <표>는 부동산경매신청서에서 첨부서류들 중 하나인 이해관계인목록이 나타난 샘플이다. 부동산경매에서 이해관계인은 송달의 기준이 된다. 따라서, 경매신청서 접수 시점부터 누락되는 일이 없도록 이해관계인표(목록)에 주의를 기울일 필요가 있다.

민사집행법에서는 부동산의 경매절차에서 당해 부동산에 대한 이해관계인을 명확하게 규정하고 있다. 당해 부동산에 대해 이해관계를 가진 자 중에서도 특별히 보호할 필요가 있는 자를 이해관계인으로 규정해서 경매절차의 전반에 걸쳐 관여할 제반 권리를 부여하고 있다. 민사집행법 제90조에서는 다음의 사람들을 경매절차의 이해관계인으로 규정하고 있다.

1. 압류채권자와 집행력있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
2. 채무자 및 소유자
3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

이러한 민사집행법 제90조는 제한적 열거규정으로 보고 있기 때문에, 이 조항에 속하지 않는 사람들은 이해관계인으로 취급받지 못한다. 즉, 경매절차에 관하여 사실상의 이해관계를 가진 자라 하더라도 위 조항에서 열거한 자에 해당하지 아니한 경우에는 경매절차에 있어서의 이해관계인이라고 할 수 없다(대법원 2004. 7. 22, 선고, 2002다52312, 판결).

언뜻 보면 이해관계인으로 생각되는 가압류권자와 가처분권자는 이해관계인이 아니다. 가압류권자는 민사집행법 제90조에서 말하는 이해관계인이라고 할 수 없다고 판시되었다(대법원 1999. 4. 9, 선고, 98다53240, 판결). 가처분권자도 마찬가지로 이해관계인이 아니다(대법원 1994. 9. 30, 자, 94마1534, 결정). 경매개시 전의 가압류권자는 배당요구를 하지 않았더라도 당연히 배당요구한 것과 동일하게 취급되지만(대법원 1995. 7. 28., 선고, 94다57718, 판결), 그렇다고 이해관계인은 아니다.

반면, 유치권자와 대항력있는 주택임차인처럼 경매개시결정등기 이전에 당해 부동산에 대해 등기가 없어도 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가지면 이해관계인이 된다. 이것은 민사집행법 제90조 4호인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당되기 때문이다.

그렇다면, 당해 부동산의 낙찰자(매수자)는 언제부터 이해관계인이 될 수 있을까? 낙찰자는 법원으로부터 매각허가결정이 난 시점부터 이해관계인이 된다. 하지만, 경매기록에 대한 열람과 복사는 최고가매수신고인 자격으로 매각허가결정 이전에도 가능하다. ‘부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제53조’에 근거하여 민사집행법 제90조 외의 사람으로서 경매기록에 대한 열람•복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위에 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 등을 규정하고 있기 때문이다.

이처럼 생각보다 복잡한 이해관계인의 구체적인 권리는 무엇일까? 민사집행법의 수많은 조항들에서 이러한 이해관계인의 권리들을 명시하고 있는바, 주요 권리들은 다음과 같다.

1. 집행에 관한 이의신청(제16조)
2. 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위한 필요한 조치(제83조)
3. 경매개시결정에 대한 이의신청(제86조)
4. 이중경매신청 등의 통지를 받을 수 있는 권리(제89조)
5. 매각기일과 매각결정기일을 통지받을 수 있는 권리(제104조)
6. 합의에 의한 매각조건의 변경 권리(제110조)
7. 매각기일에 출석해서 매각기일조서에 서명날인하는 권리(제116조)
8. 매각결정기일에서 진술할 수 있는 권리(제120조)
9. 매각허가여부의 결정에 대해 즉시항고 권리(제129조)
10. 배당기일을 통지받을 권리(제146조)
11. 배당표의 확정시 참여할 권리(제149조)
12. 배당표의 기재 등에 참여할 권리(제150조)
13. 배당표에 대해 이의할 수 있는 권리(제151조)

지금까지 간략하게나마 부동산경매에서 이해관계인의 범위와 주요 권리에 대해 살펴보았다. 부동산경매에 참여하는데 있어서 여러 가지 돌발 상황이 발생할 수 있기 때문에 가급적 이해관계인에 대해서도 알아두면 좋을 것 같다.

부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈