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복잡해진 재개발사업, 권리산정기준일 알아보기
출처 부동산태인 등록일 2022-05-31 조회수 1741
복잡해진 재개발사업, 권리산정기준일 알아보기!



01 재개발에서 분양대상자와 현금청산자를 어떻게 판단하나?

재개발사업에서 분양대상자가 현금청산자보다 높은 수익을 가져다주곤 한다.
그래서 현금청산자가 되는 물건보다 분양자격을 가지고 있는 주택 등에 투자해야 성공할 수 있다.

02 분양권은 서울시 구조례, 신조례 적용대상에 따라 다르다!

2010년 7월 15일 서울시 도시 및 주거환경 정비조례가 개정되었고, 부칙 제1조에 따라 시행 시기가 2010년 7월 16일부터 시행하고 있다. 서울시 재개발사업은 개정된 조례를 신조례로, 개정되기 전 조례를 구조례로 나뉜다.

① 2010년 7월 15일 이전에 최초로 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(도정법 제27조 및 제28조를)에 따른다(부칙 제1조 2항).

2010년 7월 16일 이후부터 신조례 적용대상 사업장은 권리산정기준일 이전부터 소유권이 분리된 경우에는 각각 분양대상자가 된다.

주택 등 건축물의 분양받을 권리산정기준일(도시정비법 제77조)

제1항 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조 제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. (개정 2018. 6. 12.)(2010.7.15.신설)

1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우.< 부칙 제1조(시행 시기) 2010년 7월 16일부터 시행>
이 기준일을 기준으로 건축물을 분양 받을 권리를 산정하는 기준일이다. 즉 지분쪼개기 등을 권리산정기준일 이전에 했다면 쪼갠 수만큼의 분양자격, 권리산정기준일 후에 했다면 하나의 분양자격이 주어진다.

03 권리산정기준일과 토지거래허가구역 종합정리


(출처 : 부동산태인)

04 재개발사업 별 현금청산기준일 종합정리


(출처 : 부동산태인)

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표



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