농지가 경매와 공매로 매각 시 농취증을 언제까지 제출하나?
01 농지의 의의와 농지취득자격증명 대상 면적
매매나 경매로 농지 즉 논·밭·과수원 등을 취득하고자 하는 도시인 또는 비영농인은 농지취득자격증명을 받아야 한다. 다만 주말체험, 영농용도일 경우는 1,000㎡ 미만인 경우에도 농지취득자격증명을 취득할 수 있는데 이때 1,000㎡는 세대원 모두를 합산한 면적을 말한다.
02 농업경영계획 서식 개편과 주말/체험영농장 서식 신설(2022년 8월 18일
부터 시행)
① 지자체가 농지취득 자격증명원을 취득하려는 자의 농업 경영 의지와 실현 가능성을 확인해서 발급을 해준다.
② 농업경영계획서/주말체험영농계획서 작성 시 직업과 영농경력, 영농거리 등을 기재와 함께 입증자료를 의무적으로 제출해야 한다.
③ 공유 취득자의 농지 취득자격 심사 강화!
④ 농지취득자격증명서 발급 처리기간
농업경영 목적과 주말영농 목적인 경우 7일 이내, 농지전용 목적인 경우 4일 이내, 농지위원회의 심의를 거쳐야 하는 경우에는 14일 이내 발급
03 관할 발급관청과 경매집행법원의 농지에 대한 해석 차이
농지는 그 법적 지목 여하에도 불구하고 실제의 토지 현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물재배지로 이용되는 토지를 말한다. 그런데 법원과 농지취득 발급대상 시·군청의 농지에 대한 해석이 다소 차이가 있다. 관할허가관청은 위와 같은 경우 발급하고 있으나 지목이 농지이더라도 현황이 주거지거나 공장용지를 사용할 경우 발급대상이 아니다. 그러나 경매법원은 지적법상 농지이면 농지취득자격증명을 요청한다.
이때 농취증 발급기관에 농취증 발급을 신청하게 되면 이 토지는 발급 대상이 아님을 증명하는 서류를 발급해 준다. 이 서류를 제출해서 소명하면 된다.
04 농지를 취득할 때 유의할 점이 농지취득자격증명서를 발급 받는 문제이다!
(1) 경매로 낙찰 받은 경우 농취증 제출 시기와 보증금 몰수 여부
① 농지를 법원 경매로 낙찰 받아 최고가매수신고인으로 정해지면 법원에서 최고가매수신고인 증명서를 발급 받아 그 증명서를 가지고 농지 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장, 읍장 또는 면장에게 농취증을 발급 받아 매각허가결정 전까지 법원에 제출해야 한다.
② 매각허가결정 전까지 농취증을 미제출 시에는 매각불허가결정을 하고, 이때 입찰보증금은 몰수되어 배당 재단에 편입되어 배당요구한 채권자 등에게 순차 배당하게 된다.
(2) 압류재산 공매로 낙찰 받은 경우 농취증 제출 시기와 보증금 몰수 여부
① 농지를 압류재산 공매로 낙찰 받아 최고가매수신고인으로 정해지면 한국자산관리공사에서 최고가매수신청인 증명서를 발급 받아 그 증명서를 가지고 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게 농지취득자격증명을 발급 받아 매각허가결정 전까지 한국자산관리공사에 제출해야 한다.
② 매각허가결정 전까지 미제출 시에는 매각불허가결정을 한다. 이때 입찰보증금은 경매와 다르게 몰수되지 않고 매수신청인에게 반환된다.
그렇더라도 유의할 점은 매각결정기일 이후 매수인의 자격을 갖추지 못하여(농지취득자격증명 발급 불가 등) 소유권이전등기를 할 수 없더라도 매각결정은 취소되지 않는다(이때 공매보증 반환 불가, 몰수된 보증금은 1순위 강제징수비, 2순위 공매 위임관서의 압류와 관계되는 국세의 순으로 충당한 후 남은 금액은 3순위 체납자에게 지급한다).
이 제도는 법이 개정되어 2023년 1월 1일 이후 최초 공매 공고한 물건부터 적용되는 것이지만, 법이 개정되기 전인 2022년 12월 31일까지 최초 공매 공고한 물건은 매각결정과 상관없이 소유권이전등기 신청 시까지만 농취증을 첨부하면 소유권이전등기를 할 수 있고, 첨부하지 못하면 대법원 2000다65147 판결처럼 소유권이전등기를 할 수가 없어서 손해를 보던 시기이다.
05 공매와 경매가 동시에 진행될 때 배당요구 방법과 누가 소유권을 취득하나?
공매와 경매가 동시에 진행되는 경우에, 권리신고 및 배당요구를 각각 해야 모든 배당절차에 참여가 가능하다. 그리고 공매나 경매 어떤 집행기관의 매각절차에서도 낙찰자가 발생할 수 있으나 이들의 소유권 취득은 대금을 먼저 납부한 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다. 이때 그 상대방이 경매인 경우는 공매집행기관에서 경매법원에 경매중지 요청서를 보내게 되고, 이로 인해서 임의경매개시결정을 기각처리하면서 경매절차가 종결되고 임의경매개시결정기입등기는 공매절차에서 촉탁으로 말소되게 된다. 그러나 그 상대방이 공매인 경우 또한 경매절차와 같은 절차가 진행되는데 공매절차에서는 공매가 해제된 것으로 표시되고 공매절차가 종결된다.
부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표
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