임의경매를 진행하고자 합니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

안녕하세요.
채무자한테 2억을 대여해주고 김포시 임야 지분에 채권최고액 5천만원으로 근저당권을 설정해두었던 것이 있어서 임의경매를 신청하려고 합니다.
담보물권이 200제곱미터 정도 되는데, 개별공시지가는 5만원 정도 나오고, 지분도 1/2정도라서.. 공시지가는 5백만원정도로 계산됩니다.
그런데 채무자가 제3자한테 백만원으로 매도해버린걸 발견했습니다..
게다가 소멸시효가 얼마 안남고, 담보권리자가 저밖에 없어서 임의경매를 신청해볼까 하는데요.
이런 경우 경매를 신청할 실익이 있는지 궁금하여 이렇게 고견 여쭙습니다.

1. 임야의 지분인데다가 공시지가도 크지 않아서 소유자가 사지 않으면 낙찰이 어려울 수도 있을 것 같은데, 계속 유찰되는 경우에 경매신청비용(경매예납금 등)은 못돌려받게 되는건지

1-2. 계속 유찰되어서 낙찰금이 경매예납금보다 낮아질 수도 있는지?

2. 위와 같은 경우 경매신청시 경매예납금은 얼마로 예상되는지?

3. 임의경매 신청시 등록면허세 기준이 근저당권 채권최고액인 5천만원인지, 실제 피보전채권에 따른 청구금액인 2억원+@인지

★4. 위와 같은 경우에 임의경매를 신청하는 실익이 있는지..

답변자 : reala**
2026.05.15 10:53
답변 7회 (7점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

소멸시효란 어떤 소멸시효를 말하는 건가요?
이미 지분 2분의 1에 대해 근저당이 설정되어 있고, 소유권이 제3자에 넘어갔다고 해도 해당 근저당의 부담은 그대로 남아 있습니다.

1. 감정가가 얼마가 나올지 모르지만 채무자에 대한 지분경매가 되면 경매신청비용을 제하고 단돈 1원이라도 채권자에게 배당이 된다면 경매는 유효하게 진행됩니다.
1-2. 경매신청 비용 이하로 유찰이 되더라도 아무도 낙찰을 받지 않으면 경매는 취하됩니다. 따라서 채권자가 낙찰을 받으면 됩니다. 경매비용을 감안해 300만원 이상으로 낙찰받되, 5000만원 이하로 낙찰을 받으면 낙찰대금은 전액 상계신청하면 되므로 낙찰대금은 납부하지 않아도 됩니다.
2. 200-300만원으로 예상됩니다.
3. 근저당권에 기한 임의경매이므로 5000만원이 기준입니다.
4. 크게 실익은 없지만 그렇다고 의미가 없는 것도 아닙니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.05.15 10:57
답변 9회 (9점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 경매신청 시 납부한 예납금은 매각절차에 사용되는 만큼 유찰이 반복되어 기각.취소결정이 이루어질 경우 반환받을 수 있는 금액은 미사용금액에 해당하는 바 소액이거나 없을 수 밖에 없습니다.

1-2. 집행비용보다 낙찰금액이 낮을 경우 무잉여 즉, 경매신청채권자에게 배당이 되지 않음을 원인으로 한 매각불허가, 기각결정이 이루어질 가능성이 매우 높습니다만, 이를 예상할 만한 최소한의 기초사실관계를 확인할 수 없는 만큼 명확한 답변은 불가능 합니다.

2. 채권청구금액을 5천만원, 이해관계인 3명으로 가정할 경우 예납금은 약 1,699,760원 입니다.

3. 기본적으로 담보권의 실행에 의한 임의경매신청은 근저당의 채권최고액을 기준으로 하는 만큼, 이를 기준으로 등록면허세를 납부하면 됩니다.

4. 질문 내용 그 어디에서도 임의경매신청에 대한 타당성 및 손익계산에 필요한 최소한의 기초사실관계를 확인할 수 없는 바, 제대로 된 답변은 불가능 할 수 밖에 없습니다.
따라서, 등기사항전부증명서, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세 및 예상낙찰가 등 정확한 기초사실관계와 질문자님의 구체적인 상황과 목적을 토대로 질문에 대한 답을 구해야 하는 것이 맞습니다.
이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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