임차권등기 말소여부 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

선순위 전입 및 확정일자를 받았고 임차권등기를 하였습니다.
임차권등기이전 및 이후에도 가압류가 여러건 있습니다.
임대차기간 만료 후 임차인은 허그로부터 보증금 전액을 받았고 허그가 임차인 지위를
양도양수하여 소유자에게 구상금 청구하여 지급명령신청으로 강제경매를 신청하였고 배당금도 신청한 사건입니다

위와 같을시 경매입찰로 인하여
1. 허그가 배당금을 전액 받지 못 하였을경우 허그가 대위변제한 임차보증금 부족분을 낙찰자가 인수해야되는지
2. 임차권 등기는 경매로 말소가 되는지 안되는지

답변자 : reala**
2026.05.20 21:51
답변 8회 (8점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

임차권등기 일자는 배당순서와는 아무 상관 없습니다. 또, 기존 임차인의 보증금 채권이 보증공사(허그)로 양도 양수된 사실도 임차인의 대항력이나 배당순서(우선변제권)와는 아무 상관 없습니다.
낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하는지 여부는 오로지 기존 임차인이 전입신고 일자와 확정일자에 달렸습니다. 즉 기존 임차인의 전입신고 일자가 말소기준권리보다 빨라서 대항력이 있다면, 그 확정일자에 따른 배당을 받고 미배당분이 존재한다면 낙찰자가 그 미배당분을 물어줘야 합니다.
그러나 전입신고 당시 이미 등기부에 저당 근저당 압류 가압류 담보가등기같은 등기가 존재한 상태에서 전입신고를 했다면 대항력이 없으므로,,임차권등기를 했든 말든,,보증공사에 보증금 채권을 넘겼든 말았든, 배당신청을 했든 안했든,,그래서 보증금을 한푼도 배당을 받지 못했다고 하더라도 낙찰자가 이 임차인의 보증금을 물어주는 일은 없습니다. 대항력이 없기 때문입니다.

임차권등기 또한 임차인이 대항력이 없다면 말소가 되지만 ,.대항력이 있음에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 임차권등기는 말소되지 않습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.05.21 05:55
답변 10회 (10점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 내용만으로는 명확한 판단은 불가능합니다.

통상적으로는 임차권등기의 양도양수를 통해 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 승계한 주택도시보증공사는 매각절차를 통해 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
즉, 전액배당이 가능할 경우 이를 원인으로 한 말소등기촉탁을 통해 임차권등기를 말소하거나, 미배당임차보증금 차액을 지급함과 동시에 말소등기를 하는 것이 통상의 예 입니다.

다만...
임차권등기인수조건변경부매각 즉, 주택도시보증공사가 미배당임차보증금이 존재하더라도 대항력을 포기한다는 취지의 확약서가 제출된 경우 낙찰자가 이를 인수하지 않습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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