안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 글쎄요...^^;;
아파트만 강제경매를 신청한다고 해서 채권전부를 만족할 수 없을 것으로 보여지는데, 굳이 아파트-주택의 순서대로 경매를 신청한다는 것 자체가 오류 입니다.
이러한 경우라면 당연히 아파트, 주택 모두를 경매신청을 해야 하는 것이 나을 수 있습니다.
다른 질문이라면... 단순계산식으로는 말씀하신 바와 같이 근저당-법정기일에 따른 각종 조세채권 및 공과금-강제경매신청채권자 순으로 배당이 이루어지겠지요.

2. "무잉여" 를 언급하시면서 무잉여에 대한 개념을 잘못 이해하고 계신 듯 합니다.^^;;
무잉여라는 것은 전액배당이 아니라 배당의 가망이 없는 경우 즉, 배당금액이 0원인 경우를 의미하는 바, 100원이라도 배당이 이루어진다면 무잉여는 발생하지 않습니다.
주택에 대해 경매를 신청할 경우 감정가 3억 수준의 주택이 1.2억원 이하로 낙찰이 되지 않는 이상 무잉여는 발생하지 않을 것으로 보여집니다.
아파트만에 대해 경매를 신청할 경우 1.2억원 이상으로 낙찰이 된다면 무잉여는 발생하지 않습니다.

3. 주택과 아파트 각각의 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문에 대한 답과 함께 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.​


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진행자 김명석입니다.


1. 아파트에는 가압류를 한 상태이므로 물권자가 아닌 채권자입니다. 따라서 경매진행과정에서 다른 가압류가 들어온다면 현재 삼성생명 근저당 외의 다른 채권자가 없다고 하더라도 그 가압류권자와 채권액에 비례해 안분 배당을 해야 하므로 삼성생명 다음으로 무조건 전액을 배당받는다는 보장은 없습니다.
2. 아파트 경매 후 채권액 전액이 배당받지 못해 주택을 경매를 하면 무잉여 기각이 될 수도 있지만 1억2000만원 이상의 낙찰가가 나온다면 무잉여는 되지 않을 겁니다. 따라서 셀프입찰까지 염두에 두고 있다면 먼저 주택을 경매신청 후 배당을 받고 나가든지, 무잉여 기각이 된다면 아파트를 경매신청 후 셀프낙찰을 받는게 합리적으로 보여집니다.
주택경매시 무잉여가 되지 않으려면 다른 곳에서 배당을 받았든 말든 상관없이 선순위 저당권자 금액인 1억2000만원 이상만 되면 됩니다. 경매신청권자에게 단돈 1원이라도 배당이 되면 무잉여 기각이 되지 않습니다.
3. 선택의 문제입니다. 큰 차이는 없어 보입니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

질문자님이 제3자가 아닌 임차인 당사자인 만큼, 오차범위 가득한 원론적인 답을 구할 것이 아니라 정확한 기초사실관계의 확인을 토대로 각각의 경우의 수에 대한 장단점 및 손익계산비교, 질문자님의 상황과 목적에 따라 말씀하신 바와 같이, "경매비용과 회수금액을 생각했을때" 를 고려한 최적의 대응방안을 강구해야 하는 것이 맞습니다.