온비드로 상가 경매시 세입자 보증금 문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 온비드로 상가 경매시 세입자 보증금 문의

질문자 : limy**
2025.05.08 14:37
조회수 30

안녕하세요
온비드로 상가를 낙찰 받고자 합니다.
감정가는 16억이고 1차 유찰로 14억대로 떨어졌고
제 입찰 예정가는 5억~6억인데 낙찰 가능한 금액으로 판단됩니다.
그런데 이 상가에 은행이 보증금 13억에 입주해 있는 상황인데
이럴경우 제가 6억에 낙찰 받는다고 가정하면 은행이 전 상가주인에게
지급한 보증금 13억을 제가 떠 안게 되는건지요? 최우선 변제권이 먼지를 잘 몰라서요.
그렇다면 낙찰금액 6억에 보증금은 얼마정도까지 은행에 지불해야 하는건가요? 전액 떠안는건가요?
지역은 지방 중소도시입니다.
고견 부탁드립니다. 감사합니다.

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답변자 : ans**
2025.05.08 15:06
답변 18회 (18점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
감정가 16억 상당의 상가를 5~6억대에 낙찰을 받는다??? 라면 감정가의 반도 안되는 금액인데, 당연히 그에 상응하는 근거가 있어야 가능한 일 이겠지요.

또한, 질문하신 임차인의 임차보증금은 해당 임차인의 대항력 유무, 배분요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구여부, 사업자등록 및 확정일자에 따른 배당여부 등에 따라 인수여부 및 그 범위가 모두 달라집니다.
따라서, 말씀하신 내용만으로는 세상 그 누구도 답변이 불가능한 질문입니다.

또한 최우선변제권...이라는 것은 소액임차인의 최우선변제를 의미하는 것이고, 말씀하신 바와 같이 13억의 임차인이 소액임차인이 될 순 없습니다.

은행이 13억에 입주해 있는 상황이다...라는 것으로 보아...
아마도, 환산보증금 초과로 상가건물임대차보호법 상 적용대상에서는 제외될 것이고, 대항력을 제외한 우선변제권은 행사할 수 없을 것으로 보여집니다.
이로인해 통상은 전세권 혹은 근저당을 설정하는 것이 대표적인 예 입니다만...
전세권이냐 근저당이냐, 선순위전세권이냐 아니냐, 선순위전세권이라면 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배분요구를 했느냐 여부 등 수많은 변수들에 따라서 임차보증금 전액 뿐만 아니라 종전 임대차계약의 존속기간까지 추가로 인수해야 할 수도 있습니다.

이러한 내용들을 확인하는 과정을 권리분석이라고 하는 것이며, 이러한 권리분석은 정확한 기초사실관계를 토대로 이루어져야 제대로 된 답변이 가능하다는 점 명심하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.05.08 16:17
답변 15회 (20점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

상가 임차인 즉, 은행이 대항력이 있는지 여부를 먼저 확인해야 합니다. 대항력이 있다면 낙찰대금과는 별도로 보증금 13억을 물어줘야 합니다. 대항력이 없다면 낙찰대금 외에 추가로 임차인의 보증금을 물어주지 않습니다.
대항력이란, 말소기준권리(최초 가압류 압류 저당 근저당)보다 은행이 사업자등록이 빠른 날짜라면 대항력이 있습니다.
한두푼도 아닌 금액이니, 저희같은 경매전문가에게 소정의 비용을 지불하더라도 권리분석을 받아보고 입찰여부를 결정하세요. 잘못하면 입찰보증금 수억을 날리게 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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