임차인 강제경매 후, 부동산 취득가액문의의 건(임대인 개인회생 및 미확정채권 유보금 관련)

2022.07 경매 신청
2022.07 위 사건 개시 결정
위 사건 계속 진행되다가, 집주인 개인회생으로 경매 집행중지 처리됨
-. 사유 : 개인회생 중 채무자에 대한 강제집행 진행 불가
2025.01 집주인 겸 채무자 개인회생 면책결정(종국)
-. 별제권부 채권에서 미확정채권액 중 변제계획서 유보금 수령 완료
2025.03 매각명령
2025.04 1차 매각기일
2025.06 2차 매각기일(신청 예정)

위 처럼 강제경매를 진행하여 임차인인 제가 낙찰받으려고 하고 있습니다. 이에, 아래와 같이 문의드립니다.

1. 초기 전세금은 2억 4천만원 임대인(채무자)의 개인회생에서 미확정채권액 중 변제계획서에 작성된 유보금을 수령하였습니다.
이에, 법원에서는 미확정채권액(3천 7백 7십만원)을 미리 못받을 것을 감안하여 제 전세금의 70프로만 배당금/대항력으로 인정하였습니다. 저는 현재 2억 2백3십만원으로 현 경매 건에 대해 입찰을 볼 계획입니다. 하지만 실제로 저는 못 받은 돈이 있습니다.

질문 1. 그럼 취득세를 채무자의 개인회생 유보금으로 받은 금액(15,868,163원)을 제외한 금액으로 산정해도 될까요? (240,000,000원 - 15,868,163원 = 224,131,837원)
질문 2. 여기에 경매신청금액 / 미납관리비까지 더해도 되나요?
질문 3. 현재 임차권등기가 2억 4천만원으로 되어 있습니다. (물론 제가 신청하여 등기가 등록되어 있습니다.)
-. 제가 현재 임차인의 개인회생 미확정채권금액 유보금 15,868,163 원을 받았기 떄문에, 받아야 하는 채권이 224,131,837 원이 있습니다.
-. 취득금액 선정 시, 224,131,837원 + 경매신청금액(3백만원 예상) + 미납관리비(4백만원 예상)으로 하여도 되는지 문의드립니다.

답변자 : ans**
2025.05.09 16:07
답변 18회 (18점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. "법원에서는 미확정채권액(3천 7백 7십만원)을 미리 못받을 것을 감안하여 제 전세금의 70프로만 배당금/대항력으로 인정하였습니다"가 아니라, 미확정채권의 유보금 실무처리에 따라, 별제권의 행사로도 변제받을 수 없을 채권액을 확정할 수 없기 때문에 통상 담보목적물의 70%를 예정부족액을 산정함으로써 개인회생절차 수행의 안전성을 기하고자 하는 것일 뿐, 임차보증금의 70%만 배당금??대항력??을 인정한다는 의미가 아닙니다.^^;;

2. 복잡한 개인회생절차와 그에 따른 구체적인 내용은 다 떠나서....
질문하신 내용은 취득세의 과세표준이 되는 취득가액이 무엇이냐 하는 내용이 핵심이고...이 경우 답은 매우 심플 합니다.
질문자님이 대항력을 갖춘 임차인이라면, 낙찰금액과 관계없이 대항력을 갖춘 임차보증금 역시 취득가액에 포함됩니다.
다만, 임차보증금 2.4억 중 회생절차에서 배당을 받은 15,868,163원을 제외한 차액이 취득가액이 됩니다.
반대로, 대항력을 갖추지 못한 임차인 이라면, 유보금 수령 여부와 관계없이 취득가액은 낙찰가 가 됩니다.
허나, 질문 그 어디에서도 질문자님의 대항력 유무를 판단할 수 없습니다.

3. 또한, 취득가액에서 경매신청비용, 체납관리비 등은 필요경비로 인정되지 않습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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