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진행자 김명석입니다.


제주 연동의 해당 오피스텔은 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 없고 소유자 세대가 점유하고 있으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.
월세 계약 점유자가 있다고 하더라도 전입신고를 하지 않았으므로, 대항력 여부는 논할 필요도 없이 임차인으로서 자격을 제3자에게 주장할 수 없습니다. 확인안된 임차인이 있다고 하더라도, 전입신고 없는 임차인은 임차인으로서의 쟈격과 권리를 주장할 수 없다는 의미입니다.
민간임대주택을 낙찰자가 승계하지 않으며, 과태료 또한 전소유자에게 부과된 사안이므로 낙찰자와는 무관합니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;

1. 주택임대차보호법 상 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입, 인도를 대항력의 요건으로 하고 있는 만큼 전입세대가 존재하지 않는 이상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않는 것은 명백한 사실 입니다.
즉, 계약일자는 주택임대차보호법 상의 적용 기준이 되지 않습니다.
허나....
법원 현황조사서의 경우, 폐문부재, 진술거부 등의 사유로 인해 임대차 및 점유관계를 확인할 수 없는 경우 "조사된 임차내역 없음" 이라 하는 것일 뿐, 임차인이 존재하지 않는 공실이라 판단할 근거가 될 수 없습니다.
특히나, 전입세대 등 점유권원이 존재하지 않는 점유자가 존재할 경우 명도대상을 특정할 수 없어 명도에 있어 상당한 어려움이 발생하는 것이 현실 입니다.
따라서, 공부 상 전입세대 등이 존재하지 않는다고 해서 현황 상 점유자가 없다는 것을 의미하진 않는 만큼 당연히 세부적인 서류 검토 후 현황조사 시 세대방문 등 추가적인 조사를 통해 이를 재확인 해야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

2. 민간임대주택등기는 낙찰 후 관할지자체장의 직권으로 말소가 가능하며, 이는 실거주 여부와는 아무런 관련이 없습니다.
또한, 전소유자에게 부과된 민간임대주택사업자에 대한 과태료 역시 낙찰자가 인수하지 않습니다.
단, 관할지자체에서 직권말소를 거절하는 경우 또한 실무에서는 자주 볼 수 있는 만큼 관련된 법령을 숙지하시어 준비하시는 것이 바람직 합니다.


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