2024타경 117 임차인분석 맞는걸까요??? - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

2024타경 117 13번 매물 1204호입니다.
입찰을 시도해보려고 준비중에있습니다.
권리분석중에 궁금증이 있어 상담을 신청합니다.

부동산등기상 임차권설정 및 특이사항은 없어보였습니다.
매각명세서상 임차인도 없으며
법원 현황조사서의 임대차관계 조사서에도 임차인은 없다고 나왔습니다.
동사무소에서 전입세대열람 및 외국인체류확인서 상에서도 임차인은 없다고 나와
임차인이 존재하지않는 공실매물이라고 판단하였습니다.

그러나 시세파악중 2015년 2월 4일 12xx호로 월세계약 기록을 확인하였습니다.
최선순위설정일자(말소기준권리)가 2015년 9월 10일이라
설정일자보다 후에 계약된 사항이라 조금 신경이 쓰입니다.

말소기준권리보다 후에 계약된 사항이라도 현 전입세대열람에 표기되지않으면 전입신고를 하지않아 대항력이없거나
이미 이사를 가서 전입세대열람에 표기되지않다고 보아야 하는지요??

이러한경우 제가 확인하지못한 임차있이 있을 경우가 있을까요??

또한 현 매물이 민간임대주택으로 설정돼있는데 이러한 물건은 낙찰 후 실거주목적이면 과태료없이 해제가 가능한 것으로 알고 있습니다.
실제로 해제가 가능하며 만약 민간임대주택관련으로 과태료가 부가되 있는 물건일 경우 과태료까지 인수받게 되나요??

답변자 : reala**
2025.05.10 12:28

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

제주 연동의 해당 오피스텔은 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 없고 소유자 세대가 점유하고 있으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.
월세 계약 점유자가 있다고 하더라도 전입신고를 하지 않았으므로, 대항력 여부는 논할 필요도 없이 임차인으로서 자격을 제3자에게 주장할 수 없습니다. 확인안된 임차인이 있다고 하더라도, 전입신고 없는 임차인은 임차인으로서의 쟈격과 권리를 주장할 수 없다는 의미입니다.
민간임대주택을 낙찰자가 승계하지 않으며, 과태료 또한 전소유자에게 부과된 사안이므로 낙찰자와는 무관합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.05.10 16:31

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;

1. 주택임대차보호법 상 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입, 인도를 대항력의 요건으로 하고 있는 만큼 전입세대가 존재하지 않는 이상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않는 것은 명백한 사실 입니다.
즉, 계약일자는 주택임대차보호법 상의 적용 기준이 되지 않습니다.
허나....
법원 현황조사서의 경우, 폐문부재, 진술거부 등의 사유로 인해 임대차 및 점유관계를 확인할 수 없는 경우 "조사된 임차내역 없음" 이라 하는 것일 뿐, 임차인이 존재하지 않는 공실이라 판단할 근거가 될 수 없습니다.
특히나, 전입세대 등 점유권원이 존재하지 않는 점유자가 존재할 경우 명도대상을 특정할 수 없어 명도에 있어 상당한 어려움이 발생하는 것이 현실 입니다.
따라서, 공부 상 전입세대 등이 존재하지 않는다고 해서 현황 상 점유자가 없다는 것을 의미하진 않는 만큼 당연히 세부적인 서류 검토 후 현황조사 시 세대방문 등 추가적인 조사를 통해 이를 재확인 해야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

2. 민간임대주택등기는 낙찰 후 관할지자체장의 직권으로 말소가 가능하며, 이는 실거주 여부와는 아무런 관련이 없습니다.
또한, 전소유자에게 부과된 민간임대주택사업자에 대한 과태료 역시 낙찰자가 인수하지 않습니다.
단, 관할지자체에서 직권말소를 거절하는 경우 또한 실무에서는 자주 볼 수 있는 만큼 관련된 법령을 숙지하시어 준비하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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