안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 내용만으로는 답변이 불가능한 질문 입니다.^^;;

"보증금 못받는 임차인????" 이 대체 무엇을 의미하는 것인지도 불분명합니다만...
핵심은 대항력을 갖춘 임차인이냐 입니다.
대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기라면 전액배당이 가능하거나, 낙찰자가 해당 임차인에게 미배당임차보증금을 반환함과 동시에 임차권등기말소신청에 필요한 서류를 임차인으로부터 제공받은 후 낙찰자가 말소등기신청을 하는 것이 통상의 예 입니다.
반대로, 대항력을 갖추지 못한 임차인의 임차권등기라면 낙찰자가 대금납부 후 말소등기촉탁신청을 통해 말소할 수 있습니다.


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임차권등기는 낙찰자가 잔대금을 납부한 이후, 소유권 이전등기시에
임차인의 대항력 여부에 따라 말소 여부가 달라집니다.
즉, 대항력 없는 임차인은 이전등기시 말소신청을 하면 말소가 되지만
대항력 있는 임차인은 보증금을 전액 배당받는지 여부에 따라 말소가 될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분을 낙찰자가 반환하면서 말소신청을 하면 될 것이고,
보증금 전액을 배당받는다면 말소신청으로 말소됩니다.



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