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진행자 김명석입니다.


남양주 화도읍 창현리 상가 건물 맞나요?
2016년에 경매개시된 사건이고, 2024년에 경매가 취하되었습니다.
질문자는 해당 상가건물의 선순위 근저당 채권을 양도받은 양수인의 자격으로 경매를 다시 신청하고자 한다는 말씀인가요?
후순위 근저당권자인 김씨의 배당여부는 낙찰가와 선순위근저당 금액, 그리고 조세채권 등의 변수에 따라 달라집니다.
조세채권의 배당순서는 근저당권자의 근저당설정일과 조세채권의 법정기일(=납부기한)과 비교해 순서가 정해지되, 당해세(목적물 자체에 부과된 세금)는 근저당권자보다 우선배당됩니다.
유치권부존재 판결을 받았다면 유치권을 주장하는 자에 대해 퇴거를 요구하면 됩니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 사건은 2016.04.18 개시결정, 상당한 기간동안 여러차례의 유찰과 기일변경을 반복하다가 2년 전인 2024.07.29 취하된 사건입니다.
따라서, 유료경매정보사이트 상에서 확인되는 2024년 기준 등기사항전부증명서 및 당시의 법원기본서류의 내용, 현재 말씀하신 내용만으로는 세상 그 어떤 전문가라 하더라도 질문에 대한 답이 불가능할 수 밖에 없습니다.

또한, "근저당권금4,550,000,000원설정등기1순위 근저당권부이전등채권자입니다."라고 하셨는데, "제는 위건물에 120 000,000원회수가능한지알아보고자합니다" 라는 말 또한 이해하기가 어렵습니다.
45.5억원의 근저당권자인데 1.2억원을 언급하시는 것인지조차 이해하기가 어렵고...
"물론지방세와 국세에 대하여 잘고게신분 추천합니다"라는 말 또한 이해하기가 어렵습니다.^^;;

이처럼, 질문 자체도 이해하기 어렵고, 답변에 필요한 최소한의 기초사실관계조차 확인할 수 없는 질문으로는 제대로 된 답은 불가능할 수 밖에 없습니다.
따라서, 질문자님이 2008.03.04 근저당권자인지... 현시점의 등기사항전부증명서, 해당 물건의 현 상태, 개별적인 특성을 고려한 적정시세 등을 모두 개별적으로 확인한 후 질문에 대한 보다 명확한 답을 구해야 하는 것이 맞습니다.
수십개호수의 등기사항전부증명서, 임대차 및 점유관계조차 확인할 수 없는 상태에서는 채권회수 가능성에 대한 그 어떤 답변도 불가능한 만큼 이와 관련된 그 어떤 답변이나 정보도 신뢰하시는 일 없으시길 바랍니다.

1. 유치권부존재확인청구소송을 통해 108호는 유치권 인정, 3층 전부 및 409,410,606,701,705,707호는 유치권이 성립하지 않는다는 판결이 확정된 상태입니다.
즉, 108호는 유치권이 인정되는 만큼 당연히 낙찰자의 인수대상이 될 수 밖에 없으며...
유치권이 성립하지 않는다고 명시된 호수를 제외 한 나머지 부분의 경우는 소송대상에서 제외된 만큼 추후 유치권을 주장하는 자가 나올 가능성 또한 배제할 수 없습니다.
따라서, 이러한 우려가 있는 만큼 사설경비업체 등을 통해 해당 부동산의 출입을 통제하는 등의 행위가 필요할 수도 있습니다.
또한, 등기사항전부증명서 상 존재하나 실제 존재하지 않는 호수가 확인되는 등 공부와 현황 상의 차이가 상당한 것으로 보여지는 만큼 이는 현황조사를 통해 반드시 재확인 해야 할 문제입니다.

2. 지방세 및 국세 등의 체납세금의 경우, 매각절차 진행 중이었다면 사건기록열람을 통해 각종 교부청구서 등을 통해 그 세목과 법정기일을 확인할 수 있었겠으나, 취하가 된 이상 채권자라 하더라도 소송 등의 절차 중 사실조회 등을 통하지 않고는 이를 확인하는 것이 현실적으로 불가능합니다.
국세 및 지방세를 비롯한 체납세금은 당해세의 경우 최우선배당, 당해세 외에는 법정기일과 그 순위경합에 의해 배당이 이루어지게 되는 만큼 이는 매각절차 진행 중 배당요구종기일 전후로 경매사건기록열람을 통해 반드시 재확인 해야 할 문제 입니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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