우광연 대표 -현) 리얼티톡공인중개사 대표 -현) 한국공인중개사협회 매수신청대리 교수 -현) 생산성본부 사회능력개발원 국가 NCS 과정 강사 -현) 세종사이버대학교 경매연구회 강사 -전) 부동산태인 경매교육팀장 역임 -자격) 공인중개사 -저서) 작심하고 시작하는 경매공부

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LH공사가 우선매수권을 행사한 신림동 다중주택 경매물건
작성자 : 우광연 대표	분야 : 경매	등록일 : 2025. 11. 04	조회 : 289
LH공사가 우선매수권을 행사한 신림동 다중주택 경매물건 몇일 전 지인분이 신림동 다중주택에 입찰을 하셨는데요. 최초가매수신고인이 되시지는 못했지만 최고가로 가격을 쓴 사람도 낙찰을 받지 못했다고 하면서 연락을 주셨습니다. 해당 다중주택은 전세사기 피해자들이 있었던 다중주택 물건으로 LH공사가 우선매수권을 행사하여 낙찰을 받아간 것이었는데요. 해당 사건을 보도록 하겠습니다. 1. 입지 신림역 서측인근이고 남부순환도로에서도 멀지 않는 입지 입니다. 2. 물건개요 감정가대비 1회 유찰된 상태였던 물건으로 LH공사를 포함해 3명이 입찰을 했습니다. 토지면적은 약 58평으로 다중주택 치고는 토지 면적은 넓은 편입니다. 3. 권리분석 말소기준권리는 관악새마을금고 근저당권 채권을 양도받은 엠씨아이대부 입니다. 임차인 란을 보니 엠씨아이 근저당권보다 앞선 대항력 있는 임차인은 없습니다. 임의경매 신청한 금액은 24년 3월에 10.8억원이었으니 배당기일까지 연체이자가 붙게 될 것이고 채권최고액에 근접한 금액정도로 배당이 되지 않을까 싶습니다. 대략 보니 엠씨아이대부 보다 먼저 배당을 받는 최우선변제권자는 2명정도 보이고 나머지는 모두 확정일자에 의한 순위배당을 받아야 하는데요. 낙찰금액인 18억원으로는 모든 임차인의 보증금을 돌려 줄수 없습니다. 모두 대항력이 없으므로 보증금 전액을 손실보게 되는 임차인들도 있는 상황입니다. 그렇다 보니 몇몇 임차인들은 전세사기피해자로 인정받아 경매유예 등의 신청을 해 놓기도 했습니다. 4. LH공사의 우선매수권 임차인들은 주택가격에 비해 과다한 보증금을 지급하고 전세를 들어갔습니다. 그래서 전세사기 피해자로 인정을 받은 사람들이 여럿 있을 것으로 보이는데요. LH공사가 우선매수권을 행사한 이유는 전세사기 피해자로 인정받은 사람에게 있는 우선매수권을 양도 받아 행사했기 때문입니다 이렇게 LH공사가 낙찰받은 주택은 공공임대주택이 되는데요. 경매감정평가금액과 낙찰금액의 차이만큼 저렴하게 취득한 것으로 보고 LH공사에서는 전세사기피해자들에게 공공임대주택 입주시 보증금을 지원해 주거나 입주를 희망하지 않는다면 현금으로 지급받아 보증금을 회수할수 있게 해 줍니다. 이 사건의 경우 차익이 약 3.6억 정도 되는데 임차인들 보증금을 전액 지원하기에는 모자랍니다. 임차인들 보증금액에 따라 안분한 금액으로 지급이 될 것으로 보입니다. 5. 같은날 입찰된 다른 물건 같은날 입찰이 진행되었던 다른 물건도 LH공사가 우선매수권을 행사하여 낙찰을 받아 갔습니다. 두건에 응찰하여 최고가로 선정된 사람들은 모두 허탈했을 것 같습니다. 6. 우선매수권을 미리 신고하면 안되는지? 결국 전세사기피해자가 있는 물건들이라면 임차인들의 선택에 따라 LH공사가 낙찰을 받아 공공임대주택으로 매입하고 감정가와의 차익만큼 저렴하게 취득했으므로 차익 금액을 피해자들에게 임대주택의 보증금 또는 현금으로 피해액을 보전해 주는 구조가 됩니다. 높은 금액으로 낙찰을 받는다면 1명이라도 더 임차인에게 배당이 될 것이고 낮은금액에 낙찰이 되더라도 감정가와의 차익금이 커지므로 보전이 되는 구조인 것입니다. 이래나 저래나 같은 결과가 나올 것입니다. 그렇다면 굳이 LH공사가 우선매수권을 양도받아 낙찰받은 후 임대주택으로 할 물건이라면 일반 응찰자들이 입찰하지 않도록 미리 우선매수신고를 해 주는게 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 일반 응찰자 입장에서는 법원 경매 입찰을 위해 직접 법원에 출석을 해야 하는데 입찰하러 왔다 갔다 하는 시간, 물건 조사하는 시간 등이 소요되기 때문입니다. 입찰가격에 대한 문제가 있다면 해당지역에 일반 응찰자들이 입찰한 평균 낙찰가율 등의 데이터를 활용하여 해당금액으로 우선매수신고를 하는 방법도 있을 것입니다. 전세사기피해자가 직접 입찰하는 개인입찰건은 우선매수권 사용여부를 선택에 따라 할수 있겠지만 LH공사에서 하는 우선매수권이라면 미리 법원에 우선매수신고를 해 주면 일반 응찰자들에게도 이득이고 LH공사도 경매차익제도 취지에도 부합할 것 같습니다~ 전세사기 피해자들이 있는 물건들이라면 이러한 유형들이 많을 것이므로 미리 잘 살펴보고 입찰여부를 결정해야 하겠습니다. 부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표
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