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부동산 경매를 처음 접하는 사람들의 걱정은 모두 비슷합니다.
“권리분석 어렵다” “명도 위험하다” “대출 안 된다” “세금 폭탄 맞는다”
하지만 현실은 다릅니다.
부동산 경매는 ‘무조건 싸게 사는 기술’이라기보다, 공정하게 기회를 잡는 시장입니다. 그런데 초보자들은 경매라는 단어를 듣는 순간부터 겁을 먹습니다.
“권리분석이 어렵다던데요.”
“명도하다가 싸움 날 수도 있다면서요.”
“대출 안 나오면 돈은 어떻게 내죠?”
하지만 그 두려움의 대부분은 오해에서 비롯된 것입니다. 이번 편에서는 초보자가 경매에 대해 흔히 갖는 4가지 착각을 풀어보겠습니다.
1. 권리분석은 어렵다?
권리분석은 체크리스트만 보면 끝납니다. 경매 초보자들이 가장 먼저 포기하는 이유가 ‘권리분석’입니다. 등기부등본에 낯선 용어들이 등장하죠. 유치권, 법정지상권, 가등기, 마치 법률자격증 시험 같아 보입니다. 하지만 진실은 간단합니다. 초보자는 어려운 권리분석이 필요한 물건에 입찰하지 않아도 된다는 것입니다.
어려운 물건을 도전하기보다는 쉬운 물건울 꾸준하게 찾는 습관이 더 좋습니다. 복잡한 특수물건을 건드리지 않으면, 권리분석은 체크리스트 두가지로 끝납니다.
- 말소기준권리(저당권/근저당권, 압류/가압류, 경매개시결정등기, 배당 요구한 전세권, 담보가등기)보다 앞선 권리가 있는가?
- 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부는?
이 두 가지만 점검하면 80%는 해결됩니다. 게다가 아파트 경매는 시세 파악이 쉽고, 등기구조도 단순합니다. 따라서 이러한 권리분석은 경매정보사이트 태인경매의 “태인권리분석”에서도 제공하고 있습니다.
이렇게 복잡하지 않은 권리분석은 시스템에서 제공하는 분석에서 혹시 놓치는 부분이 있는지 없는지도 쉽게 파악할 수 있습니다. 그래서 경매 입문자는 시세 조사가 쉽고, 상대적으로 권리분석이 복잡하지 않은 아파트부터 시작하는 게 좋습니다. 또한 서울이나 수도권 인기 단지는 입찰 경쟁이 심하기 때문에 경매로 상대적으로 많은 이익을 확보하기 어렵습니다. 하지만 지방의 중소도시 아파트는 경쟁률이 낮고, 대출 및 세금 규제에서도 자유로운 경우가 많습니다. 바로 이런 곳이 초보자에게 가장 좋은 첫 낙찰의 무대입니다.
2. 명도는 위험하다?
명도 이야기가 나오면 대부분 얼굴이 굳습니다.
“혹시 점유자가 안 나가면 어쩌죠?”
“이사비를 얼마까지 줘야 하나요?”
제가 실제로 지도했던 한 수강생의 사례입니다. 낙찰 후 채무자가 집을 비워주지 않았습니다. 이사비 500만 원 안 주면 절대 나가지 않겠다고 낙찰자에게 으름장을 놓았죠. 그때 제가 말했습니다.
“그 집은 이미 낙찰자의 것입니다. 법원에서 낙찰받고 잔금을 치렀다면, 낙찰자는 정당한 소유자입니다. 국가가 당신을 대신해 ‘집행’을 해줍니다.”
그 말을 듣고 그 수강생은 용기를 냈고 점유자에게 강제집행을 예고했더니 점유자는 바로 꼬리를 내리고 200만 원에 이사했습니다.
명도는 위험한 일이 아닙니다. 국가가 법원 집행관을 통해 정당하게 도와주는 절차입니다. 오히려 두려움 때문에 물러서면, 점유자에게 끌려다니는 꼴이 됩니다. 이제는 “명도에서는 법이 항상 내 편이다”라는 사실을 기억하세요.
3. 대출이 안 된다?
요즘 금리도 오르고 대출 규제도 심해지면서
“이제는 경매도 현금 있는 사람만 하는 거 아니냐?”라는 말이 많습니다. 하지만 실상은 다릅니다. 경매 법정에 가면 수많은 대출 정보를 만날 수 있습니다. 심지어 일반 매매보다 금리가 더 낮은 경우도 볼 수 있죠. 경매로 낙찰되는 주택은 등기와 낙찰가가 명확하므로, 은행 입장에서도 위험이 적은 대출입니다.
그럼 어떻게 그런 대출 정보를 얻을 수 있냐고 여쭤보실 겁니다. 법정 앞에 실제로 가보면 ‘명함 아줌마’라 불리는 대출상담사들이 몰려듭니다. 그들은 낙찰자를 대상으로 수많은 대출 상품을 중개하거나 설계해 줍니다. 즉, 현장에서 만나는 정보를 통해 더 많은 대출의 종류와 방식을 쉽게 알아 볼 수 있다는 것입니다.
4. 경매는 세금 폭탄 맞는다?
“경매해서 다주택자가 되면 세금 많이 낸다던데요?”
많은 초보자들이 이 말을 듣고 경매 공부를 다하고는 결국 실행을 못하는 경우도 있습니다. 하지만 세금 구조만 알면, 세금은 큰 문제가 되지 않습니다. 부동산 경매 과정에서 세금은 3가지로 나눌 수 있습니다.
먼저 취득세입니다. 취득세는 3주택자부터 중과(규제지역 제외)되며, 수도권 외 공동주택가격 2억 이하 주택은 취득세 중과에서 제외됩니다. 두 번째는 보유세(재산세·종부세)입니다. 이 세금은 6월 1일을 기준으로 해당 일에 보유를 하고 있으면 부과가 됩니다. 따라서 경매 고수는 이 날짜를 피하기 위해서 매도와 낙찰 전략을 짭니다. 마지막은 양도소득세입니다. 이는 매매사업자 등록을 통해 사업소득세율을 적용받아 절세할 수 있습니다.
즉, 전략적으로 사고하면 세금은 리스크가 아니라 경매로 돈을 벌었기 때문에 내는 금액입니다. 세금이 무서워서 아무것도 안 하면, 돈을 벌 기회조차 없다는 것을 꼭 기억해 주시기 바랍니다.
경매는 조금만 익숙해지면 누구나 할 수 있는 투자입니다. 모르면 불안하고 알면 투명한 시장일 뿐입니다. 권리분석·명도·대출·세금, 경매 초보자 분들은 이 네 가지 벽을 넘는 순간 스스로의 이름으로 ‘낙찰’의 기쁨을 맞이하게 될 것입니다.
부동산태인 칼럼니스트 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수 조훈희
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전문가칼럼
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