전문가 칼럼

김규석 교수

현) 태인경매 부동산경매 칼럼니스트
전) 세종/엔알부동산아카데미 원장
전) 한국경제 부동산자산관리 과정 책임교수
전) 한국지방세연구회 부설 지방세아카데미 체납처분 교수
저서) 국가와 거래하는 K부동산경매 외 다수

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재산지키기 위한 첫걸음

분야 경매 글쓴이 김규석 교수 2026. 01. 07 view 184

1. 임대차보호법 알아가기

1) 임대차보호법상 대항력

대항력이란 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 이때 제3자란 특정승계인(* 매매, 교환, 증여), 포괄승계인(* 상속, 포괄유증, 합병), 저당권자, 전세권자, 취득자, 매수인 등이 포함된다.

주택임대차보호법에는 “임대차는 그 등기(* 주택의 건물등기)가 없는 경우에도 임차인이 주택인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있다. 즉 임차인은 임차목적물에 관하여 매매, 공․경매 등으로 소유권을 취득한 새로운 소유자나 담보물권자 또는 용익물권자 등의 제3자에 대하여 임차주택을 임대차계약기간 만료 시까지 점유하고, 사용하며, 수익할 수 있는 권리를 주장할 수 있다는 의미이다.

· 넓은 의미의 대항력

넓은 의미의 대항력은 주민등록과 주택인도라는 대항요건만 갖춤으로써 제3자에게 임차권을 주장한다는 것인 바, 예를 들면 바뀐 집주인에게 임차인의 지위를 주장하여 전주인과 맺은 계약을 인정받아 계약기간까지 살 수 있음을 주장하고 전소유자에게 지불했던 임차보증금도 현소유자로부터 돌려받을 수 있는 권리 등을 말한다.

· 좁은 의미의 대항력

좁은 의미의 대항력은 주택의 등기부가 깨끗할 때, 즉 임차목적물인 주택의 건물등기부에 (가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 강제경매개시결정등기가 없을 때에나 이런 권리들이 변제 등으로 그 법적 효력이 상실되었을 때 가질 수 있는 권리이다. 그러므로 이런 권리를 가지고 있을 때 우리는 ‘대항력이 있다’라고 하며, 이것이 부정될 때에는 ‘대항력이 없다’라고 말한다.

결론적으로 부동산 공․경매에서의 대항력은 좁은 의미의 대항력을 뜻한다.

* 경매에 의한 임차권의 소멸(* 주택임대차보호법 제3조의5)

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

2) 대항요건

주택임대차보호법에서 이 법의 보호를 받으려면 임차권을 매개로 하여 주민등록(전입신고)과 주택인도(점유)를 마친 임차인이어야 하는데, 이때 주민등록(전입신고)과 주택인도(점유)의 요건을 대항요건이라 한다. 주택임대차보호법에서의 기본은 임차인의 대항요건에서 출발하게 되므로 매우 중요한 것이다. 따라서 이 요건 중에서 한 가지라도 갖추어지지 않으면 대항요건을 갖추지 못한 것으로 많은 불이익이 따르게 된다.

3) 효력발생일

주택임대차보호법에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있다. 다시 말해서 대항력의 효력발생일은 대항요건을 갖춘 날의 익일(다음날) 오전 0시이다.

그리고 여기서 중요한 것은 전입신고는 벌써 해놓고 주택인도가 늦었다든가 아니면 반대로, 주택인도는 벌써 해놓고 전입신고가 늦었다든가 하면 이 2가지 중 늦게 갖춘 다음날에 효력이 발생한다. 왜냐하면 대항력 취득시점(* 효력발생일)은 주택인도와 주민등록이라는 2가지 중에 나중에 한 것의 다음날이 되기 때문이다.

결론적으로 임차인은 이 중요한 대항요건을 가급적 빠른 시일 내에 마치는 것이 유리하다.

* 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력이 생기는 시점인 ‘익일’의 의미(=익일 오전 영시)(대판 1999. 5. 25. 선고 99다9981)

주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.

* 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우, 우선변제권 발생 시기(대판 1998. 9. 8. 선고 98다26002)

주택임대차보호법 제3조제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2제1항은, 같은 법 제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는 바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

4) 대항요건 및 대항력에 관한 유의사항

· 배우자만 전입신고한 경우

가족이 계약서상의 임차인보다 먼저 전입신고를 했을 경우 주민등록의 범위는 임차인 본인에게만 한정되는 것이 아니다. 따라서 임차인을 제외한 가족이 먼저 전입신고를 하더라도 바로 그 익일부터 정상적인 대항력을 취득하게 되는 것이다.

· 직계존비속의 임대차계약

임대차계약자는 아버지나 어머니로 하고 아버지나 어머니가 아닌 아들만이 주민등록과 주택인도를 한 경우라도 이 경우 아들은 점유보조자로 보기 때문에 대항요건을 갖춘 것으로 본다.

* 임차인과의 점유매개 관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다. 그러나 간접점유자에 불과한 자가 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없다.

4) 대항요건 및 대항력에 관한 유의사항

대항력은 토지가 아닌 건물의 말소기준권리에 의해서 결정이 된다. 즉 토지의 저당설정일 등이 아닌 건물의 저당설정일 등이 기준이다.

토지에 관한 저당권설정 후 지상에 건물이 신축된 경우 다가구주택 등의 건물임차인의 매수인에 대한 대항력 유무는 건물의 담보물권설정일 또는 가압류등기일 등을 기준으로 한다.

다시 말해서 임차인의 대항력 유무는 토지에 관한 저당권설정일이 아닌 건물의 말소기준권리에 의해 결정되므로 임차인의 전입일보다 빠른 토지에 관한 저당권설정일자의 기준에 의해 임차인의 대항력 유무를 판단하면 안 된다.

* 토지상에 설정된 선순위의 권리들이 임차인의 대항력 유무를 판단하는 기준권리가 될 수 있는가?

토지상에 설정된 용익물권 및 담보물권은 주택․상가건물임대차보호법상 임차인의 대항력 유무를 판단하는 기준권리가 될 수 없다. 왜냐하면 우리가 주택이나 상가를 임차할 경우 토지보다 건물을 임차하는 것이 주된 목적이기 때문이다. 따라서 주택이나 상가건물 임대차에 있어서 그 대항력 유무의 기준은 건물등기부상의 말소기준권리로 판단해야 한다.

* 임차주택의 대지만을 경락받은 자가 주택임대차보호법상 ‘임차주택의 양수인’에 해당하는지 여부(대판 1998. 4. 10. 선고 98다3276)

주택임대차보호법에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다.

태인경매 칼럼니스트 김규석 교수

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