전문가 칼럼

박승재 변호사

현) 법률사무소 심원 대표 변호사
전) 법무법인 테미스
전) 법무법인 성의 소속변호사
전) 법무법인 대지 부동산팀 소속변호사
전) 법무법인 이인 소속변호사
두산타워, LH공사, 한국도로공사 신반포 제1차 재건축조합 등 자문 및 소송 수행

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채권자와 화해권고 결정으로 경매 절차를 무효화시킬 수 있을까

분야 법률 글쓴이 박승재 변호사 2026. 01. 27 view 48

안녕하십니까. 박승재 변호사입니다.

오늘은 강제 경매 절차 중 경락자가 매각허가결정을 받은 후 채권자(경매 신청자)와 채무자 간 청구이의 소가 진행되면서“집행권원에 기한 강제집행을 불허한다.”는 취지의 화해권고 결정을 받은 경우, 기존 강제경매 절차의 효력에 대해 알아보도록 하겠습니다.

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

① 채권자는 채무자에게 승소하여 이를 집행권원으로 강제 경매 절차 개시 신청을 하여 강제 경매 절차가 개시되었음.

② 경락자는 낙찰받은 후 이에 대한 매각 허가 결정이 내려졌음.

③ 채무자는 위 제①항 확정판결의 집행력을 배제하고자 채권자를 상대로 청구이의소송을 제기하는 한편 강제집행 정지 신청을 통해 강제집행 정지 결정이 내려짐.

④ 청구이의소송 과정에서 제①항 확정판결에 기한 강제집행을 불허한다는 내용의 화해 권고 결정이 확정됨.

⑤ 채무자가 위와 같이 확정된 화해 권고 결정을 경매 법원에 제출하였고, 해당 경매 법원은 위 결정 정본이 민사집행법 제49조 제1호의 집행 취소 서류에 해당한다는 이유로 매각 허가 결정을 취소하고, 강제 경매 신청을 기각한다는 결정을 함.

⑥ 경락인은 위 경매 법원의 결정에 대해 집행이의 신청을 함.

관련 법령은 다음과 같습니다.

민법 제320조(유치권의 내용)

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

민사집행법 제49조(집행의 필수적 정지ㆍ제한)

강제집행은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 제출한 경우에 정지하거나 제한하여야 한다.

6. 강제집행을 하지 아니한다거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서(和解調書)의 정본 또는 공정증서(公正證書)의 정본

판례는 위 사안에 관하여 다음과 같이 판시하고 있습니다.

채권자 甲이 신청한 부동산 강제경매절차에서 乙이 최고가 매수신고를 하여 매각허가결정을 받았는데, 그 후 채무자 丙이 채권자 甲을 상대로 제기한 집행권원인 확정판결에 대한 청구이의의 소에서 법원이 강제집행정지결정을 한 다음‘집행권원에 기한 강제집행을 불허한다.’는 화해권고결정을 하여 그 결정이 확정되자, 사법보좌관이 위 화해권고결정 정본이 민사집행법 제49조 제1호, 제50조 제1항에서 정한 집행취소서류라는 이유로 乙에 대한 매각허가결정을 취소하고 강제경매신청을 기각한다는 결정을 한 사안에서, 위 화해권고결정의 ‘집행권원에 기한 강제집행을 불허한다.’는 내용은 형성소송인 청구이의의 소의 재판 대상으로 당사자가 자유롭게 처분할 수 있는 사항이 아니어서, 그 문구 그대로 확정되더라도 집행권원에 기한 강제집행을 허가하지 않는 효력은 생기지 않고, 집행권원이 확정판결로서 갖는 집행력은 여전히 남아 있게 되므로, 위 화해권고결정 정본은 민사집행법 제49조 제1호에서 정한‘강제집행을 허가하지 아니하는 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본’에 해당하지 않고, 다만 화해권고결정의 문구를 부집행 합의가 이루어졌다는 뜻으로 새길 여지가 있고, 당사자 사이에 강제집행을 하지 않기로 하는 합의를 담은 화해조서 정본도 집행취소서류가 되나, 그 서류를 매각허가결정이 있은 뒤에 제출한 경우에는 매수인의 동의를 받아야 집행취소의 효력이 생기는 것인데도, 위 화해권고결정 정본이 민사집행법 제49조 제1호에서 정한 집행취소서류임을 전제로 한 사법보좌관의 처분이 정당하다고 본 원심결정은 수긍하기 어렵다

위 판례의 태도에 따라 원칙적으로 이미 진행된 경매 절차는 유효성이 인정됩니다. 한편, 대법원은 위 경락인의 동의가 있다면 경매 절차가 취소될 수는 있겠다고 판단하였으나, 통상적으로 집행이의까지 신청한 경락인이 경매 취하에 대해 동의하는 상황은 거의 없을 것으로 보입니다.

태인경매 칼럼니스트 법률사무소 심원 박승재 변호사

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