환지예정지 임야 경매물건 분석사례

분야 부동산 글쓴이 김영길 박사 2026. 02. 19 view 246

경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산255-3, 임야 경매 물건

이 임야 경매 물건을 권리분석하기 위해서는 먼저 도시개발사업구역 내 환지예정지 지분매각이라는 말을 이해하여야 합니다.

핵심은 도시개발로 인해 나중에 새 땅(환지)을 받을 권리 중 일부(지분)를 경매로 산다는 뜻입니다.

이미 알고 계시겠지만, 환지방식이란 도시개발사업을 할 때 토지소유자에게 돈(보상금)을 주는 대신, 개발이 끝난 후 새로 정비된 땅으로 돌려주는 방식입니다. 쉽게 말하면 과거에는 쓸모없는 임야나 논밭이었는데, 미래에는 도로와 기반시설이 갖춰진 가치 높은 땅인 택지나 상업지를 만들어서 돌려 준다는 것입니다.

그래서 공사가 끝나서 새 땅을 정식으로 받기(환지처분) 전까지는 시간이 오래 걸리게 되기 때문에 환지예정지 지정을 하게 됩니다. 그래서 사업시행자가 공사가 끝나면 당신은 이 위치의 땅(예를 들면, 2블록 1-1롯트)을 받게 될 것이라고 미리 점찍어 주는 단계입니다.

이때부터 소유자는 지정된 위치의 땅을 미리 사용하거나 수익을 낼 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다.

현재 경매로 나온 창원시 의창구 북면 내곡리 산255-3의 임야 물건은 이 점찍어 둔 위치와 면적이 확정된 상태이므로 투자가치가 비교적 명확하다고 볼 수 있습니다.

그리고 이 임야 경매 물건은 지분매각(공유지분)입니다.

해당 토지 전체(6,318㎡, 1911.2평)를 혼자 갖는 것이 아니라, 여러 명이 나누어 가진 상태에서 특정인(이ㅇㅇ, 태평양개발)의 몫만 경매에 나온 것입니다.
만약 낙찰을 받으면 해당 환지예정지에 대해 다른 공유자들과 함께 공동 주인이 된다고 보시면 되겠습니다.

나중에 땅을 분할하거나 팔 때 공유자 간의 협의가 필요할 수 있지만, 도시개발사업에서는 보통 지분에 따라 각자의 권리면적만큼 새 땅을 배정받게 되는 특징이 있습니다.

그리고 이 임야 경매 물건의 현재 모습은 지적도상 맹지인 임야라서 가치 낮지만, 제2종일반주거지역 내 도로에 접한 택지라서 미래에는 가치가 높아 질 수 있다고 볼 수 있습니다. 그리고 미래에 받을 새 땅 중 약 1,111평에 해당하는 권리를 보면, 현재 임야 가격으로 낙찰받아, 나중에 주거지역 땅값으로 환지(보상)로 받으면 시세차익을 노릴 수 있습니다.

그런데 하나 알아두어야 것은 환지 방식에서는 길을 내고 공원을 만드느라 내 땅의 일부를 사업시행자에게 떼어주게 되는데, 이것을 감보라고 합니다.

이를 쉽게 설명하면, 1,000평을 가졌어도 감보율이 50%라면 나중에 받는 땅은 500평이 될 수 있습니다. 하지만 땅 면적은 줄어도 땅값(㎡당 단가)은 주거지역으로 변하면서 급격히 오르기 때문에 보통은 이득을 보게 장점이 있습니다.

아주 간략하게 줄어서 설명하면,

현재는 볼품없는 산의 일부이지만, 나중에 아파트를 지을 수 있는 주거용지 1,111평 분량의 권리를 사는 것입니다. 사업이 정상적으로 완료된다면 큰 수익을 기대할 수 있는 구조라고 보시면 됩니다.

또 이 임야 경매물건은 위에서 설명한 바와 같이 도시개발사업구역 내 환지예정지 지분매각이라는 특수한 성격을 가지고 있는 물건이라는 것을 미리 아시고, 입찰에 문제되는 것이 있는지 권리분석을 해보면, 말소기준권리와 가등기 분석입니다.

말소기준권리는 2013.09.24. 흥해농협의 근저당권입니다. 그리고 지상권(토지의전부)존속기간 2013.09.24.~2043.09.24. 30년은 대출과 동시에 설정된 지상권으로 전형적인 은행용 담보지상권입니다. 근저당권보다 앞선 순위의(즉, 2013.09.24 이전에 설정된) 지상권이 아니라면, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 낙찰자에게 인수되지 않고 등기부상에서 삭제됩니다.

다음은 가등기 문제입니다. 2022.12.02. 설정된 태평양개발(주) 지분 전부 이전청구권 가등기는 말소기준권리보다 후순위입니다. 그래서 경매로 매각되면, 후순위 가등기는 원칙적으로 말소되기 때문에, 낙찰자가 가등기 권리를 인수할 위험은 낮아 보입니다.

그리고 이 경매물건은 지분매각입니다. 공유지분 매각이므로 낙찰 후 전체 토지를 마음대로 처분할 수 없습니다. 다만, 본 건은 환지예정지가 지정되어 있어, 향후 사업 완료 시 낙찰받은 지분에 해당하는 환지된 토지의 소유권을 갖게 되는 장점이 있습니다.

그리고 장점이 하나 있습니다. 조합원 지위 승계입니다.

이 경매물건의 매각물건명세서 비고란을 살펴보시면, 이 사건의 소유자들은 조합원으로서, 채권자 제출의 2025. 3. 12.자 보정서에 의하면 경매낙찰로 인하여 소유권 변경시 변경후 낙찰자의 내용이 나타나는 부동산등기부등본 및 주민등록증 등 제출시 조합원 지위승계가능하다는 답변 제출됨이고 적혀 있습니다.

이 내용은 채권자 보정서에 따라 낙찰자가 조합원 지위를 승계할 수 있음을 확인시켜 주는 것입니다. 이는 향후 도시개발사업 완료 후 아파트 부지 등으로 활용될 땅을 받을 권리가 유지됨을 의미하는 것입니다.

입찰 전 마지막으로 살펴볼 것은 사업 진행 단계와 리스크입니다.

현재 상태는 환지예정지 지정까지 완료되었으나 착공 전이라는 것입니다. 그리고 리스크는 사업비 자금 조달 완료 시 착공 예정이라는 문구는 반대로 자금 조달이 지연될 경우 사업이 장기화될 수도 있다는 것입니다. 도시개발사업은 시행사의 자금난이나 경기 상황에 따라 수년간 멈출 수 있으므로, 자금이 장기간 묶일 가능성도 한 번쯤은 염두에 두고 입찰하는 것이 마음 편하게 투자하는 방법입니다.

만약 이 경매 물건에 입찰한다고 가정하면, 현재는 지적도상 맹지이나, 환지예정지 기준으로는 도로와 접하는 제2종일반주거지역입니다. 그래서 감정가 역시 현재 임야가 아닌 환지 예정 가치를 반영한 것으로 볼 수 있습니다.

재개발사업이나 재건축사업처럼 조합원으로서 추가 비용 확인도 한 번쯤은 생각해 보는 것이 좋습니다. 이런 경우입니다. 환지 설계 과정에서 권리가액보다 더 큰 면적을 배정받았다면 향후 청산금(부담금)을 추가로 내야 할 수도 있다는 것입니다. 하지만 반대인 경우도 있습니다. 작게 받으면 돌려받습니다.

그리고 조합 미납금은 확인해 보는 것입니다. 전 소유자(이ㅇㅇ, 태평양개발)가 조합에 납부해야 할 공과금이나 분담금을 미납했을 경우, 승계 과정에서 낙찰자가 이를 해결해야 하는지 내곡지구 도시개발조합에 반드시 유선으로나 직접 확인해 보는 것입니다.

이 물건을 전반적으로 분석해 본 결과, 분명 수익성은 높은데, 시간 싸움이 될 수 있는 물건이라는 것입니다. 장기 투자로 생각해 보면, 투자가치가 있어 보입니다.

그리고 조합원 지위 승계가 가능하다는 점은 매우 큰 장점입니다.

내곡지구 도시개발조합을 방문 또는 문의하여, 소유자들의 미납 분담금 유무와 사업 착공 예상 시점을 한번 확인해 보고 입찰하면 될 것 같습니다.

그리고 창원시청 도시개발과에도 문의해서 해당 구역의 인허가 취소 가능성이나 행정적 걸림돌이 없는지도 확인 한번 해보고 입찰하는 것이 안전한 투자가 되겠습니다. 매력적인 투자 물건인데, 혹여나 간혹 발생하는 재개발사업처럼 사업지연을 한 번쯤은 생각해 보시고, 그래도 가격 면에서 매력이 있다고 보이면 투자 결정^^ 권리분석 상에는 문제가 없는 물건이라는 것입니다.

태인경매 칼럼니스트 경남대학교 법학박사 김영길

keyboard_arrow_left목록