전문가 칼럼

조훈희 교수

현) 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수
현) ㈜투에이치파트너스 부동산사업부문 대표
현) 강남구 재건축드림지원단 책임자문위원
현) 대한국토·도시계획학회 정회원
현) 한국부동산분석학회 정회원
전) 현대캐피탈, 코람코자산운용, CBRE 근무

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건축·재개발 물건을 경매로 받아도 될까

분야 부동산 글쓴이 조훈희 교수 2026. 03. 18 view 50

재건축이나 재개발 구역의 부동산이 경매로 나오면 낙찰자가 새 아파트 입주권(조합원 지위)을 받을 수 있는지 궁금해하는 경우가 많습니다.

결론부터 말하면 경우에 따라 다릅니다.

같은 구역의 같은 아파트라도 어떤 물건은 입주권을 승계할 수 있고, 어떤 물건은 현금청산 대상이 되기도 합니다. 이는 정비사업의 사업 단계와 법적 요건에 따라 조합원 지위 승계 여부가 달라지기 때문입니다.

먼저 기본 원칙은 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제1항입니다.

이 조문은 정비사업의 조합원이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 사람은 그 조합원의 지위를 승계한다고 규정하고 있습니다. 즉 기존 조합원의 부동산을 취득하면 원칙적으로 조합원 지위를 승계하게 되며, 취득 방식에는 매매뿐 아니라 경매도 포함되는 것으로 해석됩니다.

그러나 정비사업에서는 투기 방지 등을 위해 일정 시점 이후 조합원 지위 양도를 제한하고 있습니다.

특히 투기과열지구에서는 이 제한이 더욱 강하게 적용됩니다.

일반적으로 재건축 사업은 조합설립인가 이후, 재개발 사업은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위 승계가 제한되는 구조입니다. 따라서 경매 물건을 검토할 때에는 해당 사업이 어느 단계까지 진행되었는지를 먼저 확인해야 합니다.

정비사업의 절차는 보통 정비구역 지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 분양신청 → 관리처분계획인가 → 이주 및 철거 → 착공 순서로 진행됩니다.

이 가운데 경매 투자에서 특히 중요한 시점은 조합설립인가와 관리처분계획인가입니다.

재건축의 경우 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한되기 때문에 일반적인 거래로는 입주권 취득이 어렵습니다. 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 제한되므로 재건축보다 상대적으로 늦은 시점까지 조합원 지위 승계가 가능한 경우가 많습니다.

다만 이러한 제한에도 예외 규정이 존재합니다. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조에서는 투기과열지구에서도 조합원 지위 승계를 허용하는 예외를 규정하고 있습니다.

그 대표적인 경우가 금융기관의 채무를 변제하지 못해 진행된 경매 또는 공매입니다.

여기서 말하는 금융기관은 「주택법 시행령」에서 정한 은행 등 금융기관을 의미합니다. 즉 은행 담보대출을 상환하지 못해 진행된 담보권 실행 경매라면 일정 시점 이후라도 낙찰자가 조합원 지위를 승계할 수 있는 가능성이 있습니다.

따라서 정비사업 경매에서는 단순히 가격만 보고 입찰에 참여해서는 안 됩니다. 최소한 몇 가지 사항을 반드시 확인해야 합니다.

첫째는 기존 소유자가 조합원 분양신청을 했는지 여부입니다. 분양신청을 하지 않은 경우에는 이미 현금청산 대상이 될 수 있으므로 낙찰자 역시 입주권을 기대하기 어렵습니다.

둘째는 정비사업의 진행 단계입니다. 재건축은 조합설립인가 이전인지, 재개발은 관리처분계획인가 이전인지 확인하는 것이 중요합니다.

셋째는 경매 신청 채권자가 누구인지입니다. 채권자가 은행 등 금융기관인지 여부에 따라 조합원 지위 승계 가능성이 달라질 수 있기 때문입니다.

결국 정비사업 경매의 핵심은 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아닙니다.

그 물건에 조합원 지위가 살아 있는지, 그리고 법적으로 그 지위를 승계할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

같은 구역의 같은 아파트라도 어떤 물건은 새 아파트 입주권을 취득할 수 있는 투자가 될 수 있고, 어떤 물건은 현금청산 대상이 되는 투자가 될 수도 있습니다.

따라서 정비사업 경매에서는 가격보다 먼저 사업 단계와 법적 요건을 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

태인경매 칼럼니스트 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수 조훈희

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