전문가 칼럼

김동빈 교수

- 명지전문대학 부동산경영학과 전공과 교수
- 국제사이버대학교 부동산학과 겸임교수
- 명지전문대학 평생교육원 경ㆍ공매과정 교수
- 강남대학교 일반대학원 공인중개사 실무 연수, 직무교육 교수
- 라온부동산중개법인 대표이사
- 청담부동산경매학원 원장
- 강남대학교 대학원 부동산학 박사

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최고가매수인(낙찰자) 후 매각불허가를 이해하자

분야 경매 글쓴이 김동빈 교수 2026. 05. 19 view 288

매각허가에 대한 이의신청과 매각불허가에 대한 이의신청이 같은 것인가?

일단, 매각허가와 매각 불허가가 서로 다른 것을 이해해야 합니다.

매각허가는 매도자(채무자겸 소유자)와 매수자(낙찰자)의 일종의 계약을 법원이 허가하는 것입니다.

매각불허가는 법원이 허가하지 않는 것이기 때문입니다.

그래서 매각허가에 대한 이의신청사유와 매각불허가에 대한 이의신청이 달라질 수밖에 없는 것입니다.

매각허가에 대한 이의신청
- 매도자와 매수자(경매에서 최고가 매수인)의 계약을 법원에 파기해 달라는 신청이 되는 것이고

매각불허가에 대한 이의신청
- 매도자와 매수자(낙찰자)의 계약이 정당한 내용이니 계약을 허용해 달라는 신청이 되기 때문입니다.

이의신청의 방법

매각허가나 불허가에 대해 항고하는 것입니다. 항고의 실질적인 사유는

채무자 및 소유자인 경우, 매각절차를 지연시키고자 하는 의도에서 비롯된다고 할 수 있습니다.

낙찰자는 잔금지급일을 지연시키고자 하는 의도로 활용한다 할 수 있겠습니다.

채권자(특히 신청채권자)의 경우에서의 낙찰불허가 결정에 대한 항고(즉시항고)는 잔금일의 지연을 방지하고, 채권을 조기에 회수하려는 목적이며,

낙찰허가 결정에 대한 항고는 저가에 낙찰되어 재경매를 하려한다거나, 다른 절차에 의해 유입(해당 부동산을 소유하는 것)이 필요한 경우입니다.

매각허부결정에 대한 불복방법

즉시항고만 인정되고, 그 외의 통상의 항고 (민소법 제439조, 민사집행법 제129조 1항)나 비송사사건절차법에 의한 항고는 허용되지 아니하며, 매각불허사유가 존재하는 때에도 집행에 관한 이의(민사집행법 제16조)로 그 시정을 구할 수 없습니다.

즉시항고의 경우

집행정지의 효력이 있으나(민소법 제447조), 강제집행절차에 관한 재판에 대한 즉시항고에는 집행정지의 효력이 없습니다(민사집행법 제15조 6항). 형법처럼 형이 정지되는 효력이 없다는 것이며, 강제집행 절차가 정지되는 것은 아니다 라는 말입니다.

즉시항고는 매각결정이 있은 후에 1주일 이내(민사집행법 제15조 2항) 해야 하며, 매각허부결정은 이해관계인이 출석하였는지 여부를 묻지 아니하고 이를 선고한 때 고지의 효력이 발생합니다.

위 1주일의 기간은 매각허부 결정 선고일로부터 일률적으로 진행됩니다. 따라서 위 1주일은 불변기간이다(민사소송법 제444조 2항).

즉시항고는 매각허부결정에 의하여 손해를 받을 가능성이 있는 이해관계인과 매각허가를 받은 매수인, 매각 불허가를 받은 최고가매수신고인에 한하여 할 수 있습니다(민사집행법 제129조 1항).

이해관계인은 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 (민사집행법 제90조 3호), 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자, 임차인 등입니다.

여기서 소유자는 경매개시결정등기 당시의 소유자만 해당됩니다. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자는 경매신청기입등기 전에 기입된 권리자만이 이해관계인이 될 수 있음을 인지합시다. 가처분권자, 가압류채권자, 예고등기 관련 제 소자, 담보가등기권자는 여기서의 이해관계인이 될 수 없습니다. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자는 항고 전에 미리 권리신고를 경우에만 이해관계인이 됩니다.

즉, 경매기입등기일 이후의 저당권자는 매각허가결정일 전까지 그러한 사실을 증명해야 합니다. 항고와 동시에 권리신고를 하는 경우에는 이해관계인이 될 수 없습니다. 임차인은 매각허가결정전에 권리신고를 한 경우에 한해서 민사집행법 제90조 4호의 이해관계인이 됩니다.

매각기일 때 최고가매수인(낙찰자)이 되고서, 그 이후 1주일 이내에는 낙찰자들이 제일 많이 신경을 써야 하는 기간이 된다고 보아야 할 것입니다.

이 기간 안에 예를 들어 농지를 낙찰 받았을 때 농지취득자격증명을 그 기간 내에 제출하지 못할 경우나 민사집행법121조의 7가지 사항에 속해 있을 경우에도 이 기간 안에 이용하여 이의를 제기해야하기 때문입니다.

만약 이 기간 내에 이해관계인들이 이의제기를 못하였을 경우, 매각결정이 나기 때문에 그 이후 기간 즉 즉시항고기간을 이용할 경우, 항고보증금 등을 공탁하거나 그 외의 다른 방법을 통해서 이의 제기를 해서 권리를 구제받을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

태인경매 칼럼니스트 청당부동산경매학원 김동빈 교수

청담부동산경매학원 : https://cafe.naver.com/cheongdamrealty

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