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권리금의 정의와 종류 (영업권리, 시설권리, 바닥권리)
상가를 계약할 때 가장 어려운 부분은 권리금이라고 생각됩니다. 권리금에 대한 명확한 정의가 있음에도 불구하고, 실제 거래를 할 때는 가게를 양도하는 사람의 의지와 공인중개사 사장님께서 소개해 주시는 주변 권리금 시세에 의해서 정해지는 경우가 많기 때문입니다.
1. 권리금이란?
상가건물 임대차보호법 제10조의3 에서는 아래와 같이 권리금을 정의하고 있습니다.
1) 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가
2) 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서
3) 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가
쉽게 설명하면 '권리금은 가게를 양도하는 사람이 그 동안 가게에 쏟은 노력에 대한 대가' 라고 볼 수 있습니다.
그 가치에는 영업을 잘 되게 하기 위해서 사장님이 노력한 무형적 재산과 영업을 하기 위해 인테리어 공사를 하고, 주방과 테이블 집기를 마련하는 유형적인 재산도 포함이 됩니다. 일반적으로 권리금은 다음과 같이 구분되며, 아래의 3가지를 합산하여 계산됩니다.
2. 권리금의 종류
1) 영업권리 : 1년 동안의 가게를 운영하면서 얻은 순수익의 합
영업권리는 파는 사람의 기회비용이라고 생각하면 됩니다. 가게를 팔지 않고 장사를 하는 경우 벌어들일 수 있는 영업수익을 그만큼 포기한다는 뜻이죠. 통상적으로 영업수익의 기간을 1년으로 정하는 이유는 임대차계약을 연장하는 기간이 최소 1년 이상으로 정하는 경우가 많기 때문입니다. 세부적인 근거를 말씀 드리면 상가건물 임대차보호법 제9조에 '기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.'로 명시되어 있기 때문이기도 합니다. 따라서 1년동안의 순수익을 합한 금액을 영업 권리금으로 산정하는 것입니다.
그렇다면 영업 권리금이 제대로 산정되어 있는지 구체적으로 확인하는 방법은 무엇이 있을까요? 가게를 양도하는 사람에게 매출과 손익에 관한 세부적인 자료를 요청하는 방법이 있습니다. 최근에는 대부분의 손님이 카드 거래를 하기 때문에 정확한 데이터를 가지고 있을 것입니다. 반대로 현금거래를 많이 하는 가게는 추후에 권리금을 보전받기 위해 직접 작성한 장부에 그날 판매한 내역을 써놓기도 하죠. 그러나 이러한 현금거래에 대한 장부는 조작의 오류가 있기 때문에 신뢰성을 얻기는 힘듭니다. 만약 손익에 대한 자세한 정보를 제공하지 않는다면 권리금이 부풀려 있을 가능성도 있기 때문입니다. 따라서 세금 신고자료로 매출을 파악하는 방법도 있습니다.
영업권리금은 기존의 가게가 쌓아놓은 실력을 양수받는 것이기 때문에 기존의 가게에서 하던 업종을 그대로 인수하는 경우 영업권리를 인정받을 수 있습니다. 그러나 업종을 변경하는 경우라면 가게를 파는 사람이 온전히 모든 권리금을 보전받을 수 없습니다. 예를 들어 음식점을 하던 자리에 학원을 차리게 된다면 업종이 전혀 다르게 바뀌므로, 그 전에 있던 가게의 영향력은 전혀 없어지게 되죠. 따라서 영업 권리금을 주장할 수 없게 되는 것입니다.
2) 시설권리 : 가게를 차리기 위해 들어간 시설비
시설권리금은 장사를 하기 위해서 투입한 시설비인 각종 집기 비품, 간판, 주방시설, 냉난방기 등이 포함이 됩니다. 장사가 잘 되는 경우에는 영업권리와 합산하여 계산하지만 장사가 안되서 1년 순이익 책정이 불가능한 경우 시설권리금만 반영이 됩니다. 또한 시설권리금은 집기비품의 수명에 따라서 책정이 되는 것이 일반적입니다. 따라서 적게는 3년에서 길게는 5년 정도 감가상각을 계산해서 시설 권리금을 책정하기도 하죠. 예를 들어 처음에 시설비가 1억5천만원이 들었고, 2년 뒤에 가게를 양도하는 경우에 시설 권리금은 시설의 수명을 3년을 기준으로 하면, 1억5천만원의 3분의 1인 5천만원이 되고, 5년을 기준으로 하면 5분의 3인 9천만원이 되는 것이죠. 따라서 시설 권리금은 이 사이에서 협의가 되기도 합니다. 시설 권리금을 명확히 하기 위해서는 인수하는 집기비품에 대한 정확한 품명, 구입처, 구입 당시 가격, AS 및 구입처 등을 모두 작성해서 받아놓는 것이 좋습니다.
2) 시설권리 : 가게를 차리기 위해 들어간 시설비
바닥권리는 좋은 입지를 선점하기 위해서 납부하는 권리금이라고 생각할 수 있습니다. 그러나 1년의 순수익으로 책정하는 영업권리, 투자한 시설비로 책정하는 시설권리와 달리 바닥권리는 구체적인 산정에 어려움이 있습니다. 그래서 주변 권리금 시세에 맞춰서 형성되기도 합니다. 그렇기 때문에 처음 생긴 상가 건물이라면 그 입지가 좋은지 판단이 어려우므로, 바닥권리가 얼만큼 효과가 있을지는 판단하기는 어려운 것이지요. 그래서 기존에 바닥권리금이 있는 지역의 상가라면 주변 상가의 바닥권리금이 얼마에 거래되었는지를 비교해서 책정되기도 하는 것입니다.
3. 권리금 계약서에 들어가는 요소
권리금 계약서에는 아래의 두 가지가 들어가게 됩니다.
1) 유형의 재산적 가치 : 영업시설, 비용 등
2) 무형의 재산적 가치 : 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점
위와 같이 앞서 설명해 드린 영업권리, 시설권리, 바닥권리 3가지의 권리금이 합쳐저서 권리금 계약서를 작성하게 될 것입니다. 권리금이 어떤 것이고, 세부적으로 어떤 종류의 권리금이 어떻게 산정이 되었는지 안다면, 권리금 협상에서 조금 더 좋은 조건으로 협의하실 수 있으실 것이라고 사료됩니다.
이미지 출처 : ChatGPT 생성 이미지
부동산태인 칼럼니스트 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수 조훈희
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