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경매개시에 따른 핵심사항 정리 및 이해관계인 주의사항
1. 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙여야 한다.
2. 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 하고, 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다. 또한 경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.
압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 법원의 경매개시결정으로 등기관이 경매개시결정등기를 한때에 효력이 생긴다.
3. 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다.
배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 배당요구를 한 전세권자 및 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자에게 이를 고지하여야 한다. 또한 배당요구의 종기결정 및 배당요구의 종기 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다.
한편, 법원사무관등은 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금ㆍ이자ㆍ비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다.
4. 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다.
5. 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다. 이의신청을 받은 법원은 이의신청에 대한 재판에 앞서, 채무자에게 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 집행을 일시정지 하도록 명하거나, 채권자에게 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명하는 등 잠정처분을 할 수 있다.
6. 강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다.
먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 법원은 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우에는 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 한다.
7. 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다. 하지만 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.
8. 경매절차의 이해관계인은 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람으로 한다.
9. 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하게 되고, 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸하지만 대항할 수 있는 경우에는 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하게된다.
한편, 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
10. 부동산 경매에서 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다. 하지만 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알지 못하였더라도 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.
부동산 경매 물건의 임차인이나 유치권자가 보호받기 위한 요건
1. 주택(상가) 경매에서 임차인의 대항력과 우선변제권은?
임차인이 은행 근저당 등의 말소기준권리보다 우선하여 주택(상가)의 인도와 전입신고(상가는 사업자등록)을 마친 때에는 그 다음 날 0시부터 제삼자(낙찰자)에 대하여 대항력이 발생한다. 또한 대항력 있는 임차인이 임대차계약서상에 확정일자를 갖추고 배당요구종기일 이내에 배당요구를 하면, 후순위권리자나 그 밖의 권리자보다 우선하여 보증금을 배당을 받을 수 있다.
2. 경매물건에 유치권이 성립하기 위한 요건은?
유치권의 원인채권이 되는 물건의 가치증가나 보존에 기여한 채권으로 경매개시결정 기입등기 이전에 변제기가 지난 채권(주로 공사비 채권)이어야 하고, 또한 채권회수를 위하여 경매개시결정 기입등기 이전에 점유(직접점유 또는 간접점유)를 하고 있어야 한다.
3. 임대차계약서상에 '임대차가 종료된 때 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다'
원상회복 의무가 들어가 있는 경우 임차인은 유치권을 주장할 수 없다.(대법원 1975년 4월 25일 선고 73다2010 판결 '가옥명도' 등)
부동산태인 칼럼니스트 경남대학교 법학박사 김영길
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