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임차권등기를 신청했다면 바로 이사를 가도 될까
안녕하십니까. 박승재 변호사입니다.
오늘은 임대차보증금 및 임차권등기에 관한 최근 선고된 대법원 판례가 있어 이를 소개해보고자 합니다.
우리가 흔히 임대차보증금을 아직 지급받지 못 한 상태에서 이직 등 이사를 가야하는 상황이 발생하면 임대차보증금 반환을 위한 권리 확보를 위해 임차권 등기라는 제도를 이용한다는 사실 정도를 많이들 알고 계실겁니다.
판례상 대강의 사실관계는 다음과 같습니다.
임차인 A는 2017.경 임대인 B와 주택 임대차 계약을 체결한 후 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보했습니다. 그리고 A는 보증보험에도 가입했습니다. 이후 B는 2018.경 해당 주택에 관한 후순위 근저당권을 설정하였습니다
B는 2019.경 사정이 어려워 주택 임대차 계약 만료 이후 A에게 임대차보증금을 반환해주지 못했습니다. 결국 A는 보증보험사에 보험금을 청구했고, 보험사는 A를 대신해 2019. 3. 법원에 임차권등기명령을 신청했습니다.
한편, 보험사는 2019. 4. 5. A에게 임대차보증금 전액을 지급했고, A는 그날 바로 이사를 갔습니다. 그런데 법원의 임차권등기명령에 따른 등기는 그로부터 3일 뒤인 2019. 4. 8.에야 등기사항전부증명서에 기입되었습니다.
이후 이 주택은 경매에 넘어갔고 C가 낙찰받았습니다. 보험사는 경매에서 보증금 중 일부 소액만 배당받은 후 나머지 금액을 돌려받지 못하였고, 결국 보험사는 C에게“선순위 임차인의 지위를 승계했으니 남은 보증금을 반환하라”며 소송을 제기하였습니다.
법원은 과연 어떤 판단을 하였을까요?
판례는 다음과 같이 판시하고 있습니다.
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다. 한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항․제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.”라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다. 따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다. 경매 목적 부동산이 매각된 경우에는 경매로 인하여 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하는 이상 경매 목적 부동산의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.
위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 살펴본다. 원심은 소외 1이 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 전에 점유를 상실하였더라도 강제경매개시 결정 이전에 임차권등기가 마쳐졌다면 임차권등기에 기재된 내용대로 임차권의 대항력이 여전히 유지된다고 판단하였다. 그러나 소외 1이 임차권등기 전에 이 사건 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고, 그 후인 2019. 4. 8. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다. 이 경우 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 설정된 소외 3 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 그때부터 새로운 대항력을 갖추게 된 소외 1의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 이 사건 주택에 대한 경매절차에서는 위 근저당권이 소멸하면서 위 임차권도 함께 소멸하게 된다. 이 경우 위 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 피고는 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로 소외 1은 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 된다. 그러므로 원심은 여러 사정에 비추어 소외 1이 이 사건 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후 위 법리에 따라 소외 1이 피고에게 위 임차권의 효력을 주장할 수 있는지를 판단하였어야 한다. 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
결국 위 대법원 판례는 주택임대차보호법상 대항력의 핵심 요건은 점유(거주)와 주민등록이고, 이 두 가지 요건은 처음 대항력을 취득할 때 뿐만 아니라 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다는 점을 분명히 판시하였습니다. 따라서 임대인에게 보증금을 받지 못해 임차권등기명령을 신청했다면 절대로 성급하게 이사해서는 안 되고, 인터넷등기소 등을 통해 등기사항전부증명서를 직접 열람하여 임차권등기가 완료된 것을 확인해야 할 것입니다.
부동산태인 칼럼니스트 법률사무소 심원 박승재 변호사
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