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우리에셋공인중개사사무소 우광연 대표

현) 아주대학교 평생교육원 경매투자비법과정, 실전투자과정 강사
전) 세종사이버대학교 경매연구회 강사
전) 부동산태인 경매교육팀장 역임
전) 부동산태인 경매정규과정 강사
전) 군포시 여성회관 경매과정 강사
자격) 공인중개사, 공경매사

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조세채권을 조심해야 하는 사례
분야 경매 조회 1224
조세채권을 조심해야 하는 사례





경매물건 입찰 전 권리분석을 통해 등기상 채권자 및 임차인등 어느정도 채권자들의 배당관계까지 알아보고 입찰을 하게 됩니다. 그런데, 금액이 얼마정도가 되고 배당순위가 어떻게 되는지 알기 어려운 채권이 있는데 그 중에 하나가 바로 조세채권입니다.







(출처 : 부동산태인)



수원 인계동에 있는 오피스텔 물건입니다. 감정가 대비 절반 가격이 저감된 상태에서 낙찰이 되었습니다.







(출처 : 부동산태인)



말소기준권리보다 앞선 대항력있는 임차인이 있습니다. 이 임차인은 경매신청채권자이므로 배당요구가 없어도 배당을 받을수 있습니다. 확정일자를 전입신고보다 먼저 했으나 효력은 2019년 2월 23일 0시에 발생됩니다.



낙찰가가 약 7천만원으로 임차인의 보증금이 전액 변제 되지 않아 일부금액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 그런데 등기상 압류등기가 된 조세채권을 보니 임차인의 확정일자 효력발생일과 날짜가 비슷합니다.



당해세를 제외한 조세채권은 배당받을 때 등기된 날짜로 받는 것이 아니라 법정기일에 따라 배당순위가 정해집니다. 통상 세금이 체납되고 몇 개월 뒤에 압류등기가 될것이므로 조세채권이 배당을 받게 되는 순위는 확정일자 효력발생일보다 빠를수도 있습니다. 조세채권의 순위가 빠르다면 확정일자 보다 세금이 먼저 배당을 받아가므로 낙찰자는 임차인의 보증금을 추가로 더 인수해야 할수도 있습니다.







(출처 : 부동산태인)



앞서 말씀드린바와 같이 조세채권은 금액이 얼마인지 세금의 종류는 무엇인지 법정기일은 언제인지에 대해 입찰자 입장에서는 알기 어렵습니다. 경매법원에서 따로 고지를 안해주는데요. 이로인해 불측의 손해를 입기도 합니다. 법이나 제도개선을 통해 사전에 내용들이 고지가 되었으면 좋겠습니다.



만약 이런 내용을 모르고 낙찰받아 임차인의 보증금을 더 인수해야 한다면 매각불허가신청이나 매각허가에 대한 이의신청등의 구제절차를 통해 손해를 피해가야 하겠습니다.



경매물건에 선순위 임차인이 있고 압류등기 일자가 확정일자 효력발생일자와 차이가 많이 나지 않는다면 조세채권의 법정기일의 순위가 더 빠를수 있으니 유의하셔야 하겠습니다.



부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표



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