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안성 꼬마빌딩 낙찰사례분석
최근에 안성에 있는 꼬마빌딩이 낙찰되었는데요. 경쟁률이 꽤 높았습니다. 시장근처이고 일반상업지역이라 입지도 좋고 수익률도 괜찮은 물건으로 판단됩니다. 같이 사건을 보도록 하겠습니다.
토지 면적이 37.39평이고 2층 규모의 물건으로 공유물분할경매로 진행되는 건입니다. 공유물분할 경매는 소유자가 2명이상인 물건에서 공유자들이 매각에 합의가 안되다보니 법원에 공유물분할소송을 제기하여 판결을 받아 경매를 진행하는 사건입니다. 공유물분할의 원칙은 현물분할이나 현물분할이 어려울 경우 가액분할을 하게 됩니다. 낙찰이 되어 매각대금이 납부되면 공유자들은 각 지분비율만큼 배당을 받게 됩니다.
다른 채권이 있는 상태는 아니고 공유물분할로 인한 경매개시기입등기만 있는 상태입니다. 공유물분할 경매는 서로 채권채무관계가 있는 상태가 아니므로 청구금액이 0원이거나 아주 소액으로 표시가 됩니다. 일반적인 경매가 채권채무관계에 의해 진행되는데 반해 공유물분할경매는 채권채무관계없이 경매절차를 빌려 매각하기 때문에 형식적 경매라고 합니다.
대항력 있는 임차인이 있으나 확정일자를 받았고 배당요구종기일 이전에 배당요구를 했습니다. 그런데 경매가 개시된 이후에 확정일자를 받았습니다. 이 경우에도 배당을 받을수 있을까요?
네 배당을 받을수 있습니다. 이 질문을 왜 드렸나면 확정일자(=우선변제권)에 의한 배당은 배당요구종기일까지만 배당요구를 하면 배당을 받을수 있고 소액임차인(=최우선변제권)은 경매개시기입등기 이전까지 배당요구를 해야 배당을 받을수 있어서입니다.
임차인은 배당요구종기일까지 배당요구했으므로 보증금 전액을 배당받게 됩니다.
그리고, 임** 임차인 있으나 집행관 현황조사서등을 보면 사업자등록만 되어 있고 점유를 하고 있지 않아 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.
낙찰가격은 감정가를 1억원이상 넘긴 약3.94억원이었는데요. 감정한 날짜가 2021년 1월 이라 이후 토지가격은 상승했을것으로 보입니다.
2022년도 인근 실거래가 현황입니다. 토지면적 평당 800만~1400만원정도까지 거래된 사례들이 있습니다.
인근에 나와 있는 온라인 호가 금액은 평당 1500만원 정도 됩니다.
상가이므로 임대시세도 중요할텐데요. 1층 평당 5만원 전후, 2층 2~2.5만 전후정도는 되 보이는 물건이라 임대료는 월 200만원 전후정도 받을수 있을 것 같습니다.
토지면적은 작지만 수익률 괜찮은 근생건물로 분석이 됩니다. 이러한 올근생 물건은 향후 지가상승도 노려볼수 있겠습니다.
선순위임차인이 있었으나 배당을 받아갈수 있고 사업자등록은 되어 있었지만 점유를 하지 않아 대항력이 발생되지 않는 임차인이 있는 케이스였습니다.
부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사사무소 우광연 대표
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